Sachverhalt:
Das Plangebiet befindet sich im
Stadtteil Knieper Nord am nördlichen Stadtrand. Anlass für die Planaufstellung
ist die unverändert hohe Nachfrage nach attraktiven Bauplätzen, insbesondere
nach Eigenheimgrundstücken in Wassernähe. Bei dem Plangebiet handelt es sich um
bisher intensiv genutzte Landwirtschaftsflächen. Aufgrund seiner herausragenden
Lage mit unverbautem Blick auf den Strelasund soll das Gebiet als städtebaulich
hochwertiger Wohnstandort entwickelt werden. Dementsprechend sollen Baukörper
mit einem hohen baukulturellen Anspruch entstehen, die dem Wohngebiet und damit
dem nördlichen Stadtrand ein unverwechselbares, anspruchsvolles
Erscheinungsbild verleihen. Blickbeziehungen
von der Hochschulallee und aus dem Gebiet zum Strelasund werden durch freie
Korridore, die von jeglicher Bebauung freizuhalten sind, gewahrt. In den Geltungsbereich wurden die das Baugebiet umgebenden
öffentlichen Grünflächen einbezogen.
Mit dem Beschluss der Bürgerschaft vom 15. August 2013 wurde das Verfahren für den Bebauungsplan Nr. 64 eingeleitet. Die erste Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange konnte im Juli 2015 durchgeführt werden. Dabei sind Anregungen zur Begrenzung der Wohnungsanzahl, den notwendigen archäologischen Grabungen, zur Lage der Straßenzufahrt und den geplanten Stadtvillen an der Hochschulallee, aber auch grundsätzliche Einwände gegen eine Wohnbebauung an diesem Standort eingegangen. Nach dem Bürgerschaftsbeschluss über die Auslegung im April 2016, lag der Bebauungsplanentwurf vom 10. Mai bis 14. Juni 2016 öffentlich aus. Parallel hatten die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange erneut Gelegenheit zur Stellungnahme. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Planung von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange überwiegend zugestimmt wird. Die Bürger, insbesondere die Anwohner aus dem benachbarten Wohngebiet (B- Plan Nr. 15), sprechen sich unverändert gegen eine Baulandentwicklung aus.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft
der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Die in der Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange geäußerten Anregungen werden gemäß der Anlage 2 abgewogen.
2. Auf Grund des § 10 des Baugesetzbuches gemäß der Bekanntmachung vom
23. September 2004 (BGBl. I S 2414) geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom
20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) sowie nach § 86 der Landesbauordnung
Mecklenburg- Vorpommern vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V 2015, S. 344)
berichtigt am 20. Januar 2016 (GVOBl. M-V 2016, Nr. 2, S. 28 u. 29) wird der
Bebauungsplan Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“
gelegen im Stadtteil Knieper Nord, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und
den textlichen Festsetzungen (Teil B) sowie die Satzung über die örtlichen
Bauvorschriften in der Fassung vom August 2016 als Satzung beschlossen. Die
beiliegende Begründung mit Umweltbericht vom August 2016 wird gebilligt.
Lösungsvorschlag:
Die im
Bebauungsplanverfahren eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der
Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden inhaltlich eingehend
geprüft und der Vorschlag für die Abwägung erarbeitet (siehe Anlage 2).
Die Hinweise vom
Staatlichen Amt für
Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern,
Bundesamt für
Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Kiel,
Bergamt Stralsund,
Betrieb für Bau und
Liegenschaften M-V, Geschäftsbereich Greifswald,
Hauptzollamt
Stralsund,
Landesforst M-V,
Forstamt Schuenhagen,
Deutsche Telekom
Technik GmbH, Dresden,
Landesamt für
zentrale Aufgaben und Technik der Polizei, Brand- und Katastrophenschutz,
Landesamt für
innere Verwaltung M-V, Schwerin,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Jugend,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Brand- und Katastrophenschutz,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Gesundheitsamt,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Wasserwirtschaft,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Eigenbetrieb Abfallwirtschaft,
SWS Energie GmbH,
Stralsund,
E.DIS AG,
Regionalbereich M-V, Betrieb Verteilnetze, Bergen,
REWA GmbH,
Stralsund,
Wasser- und
Bodenverband „Barthe/Küste“
werden zur Kenntnis
genommen. Sie beziehen sich nicht auf die Festsetzungen und Inhalte des
Bebauungsplans und sind demzufolge nicht abwägungsrelevant. Es wurde auf
allgemein geltende Gesetze, Vorschriften und Regeln hingewiesen, insbesondere
solche die bei der Erschließung und bei der Bauausführung zu berücksichtigen
sind, oder es wurden sonstige Informationen gegeben.
Es wird vorgeschlagen, den Anregungen nachfolgender Behörden, der
Öffentlichkeit und der sonstigen Beteiligten (siehe Anlage 2)
teilweise zu folgen:
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Bauleitplanung,
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Naturschutz,
Cornelia Böhme und
Sven Koenig,
Isolde und Andreas
Drechsler,
Ulli Drechsler,
Diana Hoffmann,
Marlis und
Heinz-Christian Marshall,
Stefan Siebert,
Claas Wiese,
Harald Wilde,
nicht zu folgen:
Landkreis
Vorpommern-Rügen, Fachbereich Kataster und Vermessung,
Gemeinde Kramerhof,
Amt Altenpleen
NABU Nordvorpommern
e. V., Barth,
BUND Landesverband
M-V, Schwerin,
Silvia Falk,
Ines Feikert,
Gabi und Christian Hanke,
Silyia Herfurth,
Edeltraud und Adolf
Hoffmann,
Thomas Jahn,
Sylvia und Eckart
Jonas,
Claudia Lorenz,
Peter Mühle,
Birkhild Neumann,
Herbert Paul,
Beate Pudack,
Frank Schiller,
Andrea und Andree
Schreiber,
Kristin Weidemann.
Die Anregungen der
beteiligten städtischen Ämter wurden, soweit sie für die Planung relevant
waren, berücksichtigt.
Die nun vorliegende Satzungsfassung des Bebauungsplanes Nr. 64 hat
nachfolgenden wesentlichen Inhalt:
1. Art und Maß
der baulichen Nutzung
Die Bauflächen werden als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die
Wohnnutzung prägt den Charakter des allgemeinen Wohngebiets (WA). Neben dem
Wohnen sind weitere Nutzungen allgemein zulässig wie: Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, Läden und Handwerksbetriebe sowie sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe werden ausgeschlossen.
Entlang der Hochschulallee sind zwei- bis dreigeschossige Wohngebäude
(max. 10,5 m) zulässig. Da die 12 bis 14 m hohen Alleebäume bereits höher als
die geplanten Wohnhäuser sind, werden die Gebäude die Baumkronen nicht
überragen. Der Anregung der Nachbarn hier nur zweigeschossige Gebäude zuzulassen
wird nicht gefolgt. Die breiten Freihaltekorridore zwischen den geplanten
Gebäuden und die Grünflächen ermöglichen den Blick in Richtung Strelasund. Eine
Reduzierung der Geschossigkeit würde dagegen nicht zu Verbesserungen der
Blickbeziehungen führen. Die übrigen Bauflächen sind für zweigeschossige
Einzelhäuser (max. 7,5 m) vorgesehen. In Abhängigkeit von dem gewachsenen
Gelände und der geplanten Straßenhöhe, wird für jedes Baufeld die maximale
Gebäudehöhe festgesetzt.
Um die gewünschten Freiräume und Blickbeziehungen zu sichern, gilt die
offene Bauweise. Für jedes der geplanten Grundstücke wurde durch entsprechende
Baugrenzen ein Baufeld bestimmt. Die Anzahl der parallel zur Hochschulallee
geplanten Wohngebäude ist im Verfahren von 5 auf 4 Baufelder reduziert worden.
Damit konnten die Freihaltekorridore in diesem Bereich verbreitert werden.
Um einer hohen Versiegelung entgegenzuwirken ist die Grundflächenzahl
auf maximal 0,2 bis 0,35 bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 750 m²
festgesetzt. Die maximale Anzahl der Wohnungen pro Gebäude ist für die
Einzelhäuser auf zwei und für die Stadtvillen auf sieben begrenzt, um eine zu
hohe Verdichtung der Nutzung zu unterbinden.
2.
Gestalterische Festsetzungen/Gestaltungshandbuch
Gemäß Aufstellungsbeschluss ist für das Wohngebiet ein Leitbild in Form
eines Gestaltungshandbuchs entwickelt worden, mit dem eine Gesamtqualität in
Bezug auf Städtebau, Architektur und Freiraum angestrebt wird. Mit diesem
Regelwerk soll an diesem hochwertigen Standort einerseits eine
überdurchschnittliche baukulturelle Qualität sichergestellt, andererseits ein
angemessenes Maß an individueller Gestaltungsfreiheit ermöglicht werden.
Der überwiegende Teil der Gestaltungsregeln aus dem Handbuch wurde als
gestalterische Festsetzungen (örtliche Bauvorschriften) in den Bebauungsplan
übernommen. Dies betrifft insbesondere Regelungen zur Kubatur der Baukörper
(u.a. Außenwände, Fenster, Türen), die
zu verwendenden Baumaterialien sowie die Dachausbildung, um diesbezüglich auf
eine visuelle Harmonisierung hinzuwirken. Als Fassadenmaterialien sind
überwiegend Ziegel oder Holz in gedeckten Farbtönen zu verwenden und es sind
nur Flachdächer mit Attika zulässig. Darüber hinaus werden Festsetzungen zur
Gestaltung der Außenanlagen getroffen, die zum Ziel haben, die benannten
Sichtachsen freizuhalten. So werden u.a. Hecken auf eine Höhe von 1,2 m bzw.
1,5 m begrenzt.
3. Erschließung
Das
Plangebiet ist über das städtische Straßennetz gut erreichbar (Prohner Straße,
Parower Chaussee). Der von den Nachbarn geforderte Kreisel an der Parower
Chaussee/Einmündung Hochschulallee liegt im Geltungsbereich des B- Plans Nr. 15
und ist nach den geltenden Festsetzungen zulässig. Der Ausbau des Kreisels kann
erfolgen, wenn aufgrund der Verkehrsdichte/Unfallhäufigkeit ein entsprechendes
Erfordernis besteht. Dies wird nach dem heutigen Kenntnisstand mit der
Erschließung des B- Plans Nr. 64 noch nicht
erwartet. Für die Hochschulallee ist künftig eine Tempo-30-Zone
vorgesehen.
Straßenseitig
wird das neue Wohngebiet an die Hochschulallee angeschlossen. Der
Anschlusspunkt ist auf Höhe der jetzigen Bushaltestelle geplant. Für die
Zufahrt wurde die größere, nördlich gelegene Lücke in der geschützten Allee
ausgewählt. Die innere Erschließung wird über eine Ringstraße erfolgen, die als
verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen ist. Zum Schutz der Baumallee ist für
die Bauzeit eine Baustraße östlich, parallel zur Hochschulallee vorgesehen.
Die
stadttechnische Versorgung erfolgt durch den Anschluss an vorhandene,
öffentliche Leitungen außerhalb des Plangebiets (Gas-, Elektro-.
Telekommunikation- und Trinkwasser). Das Schmutzwasser wird über ein neu zu
verlegendes Leitungsnetz einer zentralen Pumpstation zugeführt und von dort in
die vorhandene Kanalisation geleitet. Der Anschlusspunkt liegt außerhalb der
geschützten Baumallee. Das Niederschlagswasser wird über eine neue
Regenwasserkanalisation in den Strelasund eingeleitet.
4.
Bodendenkmalpflege
Im
September 2015 erfolgten archäologische Voruntersuchungen. Es wurden Befunde
für einen Siedlungsplatz aus der Jungsteinzeit freigelegt. Die angetroffenen
Bodendenkmale sind vor Baubeginn zu bergen und zu dokumentieren. Im
Bebauungsplan werden die Bodendenkmale als nachrichtliche Übernahme
gekennzeichnet.
5.
Grün- und Ausgleichsmaßnahmen
Zum
Bebauungsplan wurde ein Grünordnungsplan mit Eingriffs-und
Ausgleichsbilanzierung erstellt. Für die Alleebäume der Hochschulallee und den
vorhandenen Baum am Plattenweg sind im Plangebiet Festsetzungen zum Schutz und
Erhalt getroffen worden. Gegenüber dem Entwurf konnte der Abstand der geplanten
Stadtvillen zur vorhandenen Allee verbreitert werden, so dass sie von den
Kronentraufen nun mindestens 5 m entfernt sind. Zur Durchgrünung des
Baugebietes sind auf den öffentlichen Verkehrsflächen 25 Bäume vorgesehen.
Darüber hinaus ist je Baugrundstück ein Laubbaum zu pflanzen (ca. 27
Bäume).
Die
Baufläche umgebend, sind öffentliche Grünflächen mit Maßnahmen zum Schutz von
Boden, Natur und Landschaft vorgesehen. Um die Blickbeziehung zum Strelasund
auf ausgewählten Achsen auch zukünftig zu sichern, sollen die Grünflächen als
naturnahe Wiesen mit einzelnen landschaftstypischen Gehölzpflanzungen gestaltet
werden. Die Wiesenflächen sind 2 x jährlich zu mähen und somit für eine
extensive landwirtschaftliche Bewirtschaftung geeignet. Da die Verpachtung an
einen Landwirt vorgesehen ist, entfällt eine laufende Pflege und Unterhaltung
durch die Stadt.
Die
aufgrund der Planung vorgesehenen, unvermeidbaren Eingriffe werden durch die
festgesetzten Grünausgleichsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches im vollen
Umfang ausgeglichen.
6.
Immissionsschutz
Für die
Bewertung des Verkehrslärms wurde eine schalltechnische Untersuchung im Juli
2016 durchgeführt. Bei der z.Zt. zulässigen Geschwindigkeit von 50 km/h auf der
Hochschulallee ist die Lärmbelastung im Bestand ermittelt worden. Die
Orientierungswert für den Tag von 55 dB(A) und die Nacht von 45 dB(A) der DIN
18005 werden im Bestand an einzelnen
Gebäuden (B- Plan Nr. 15) um max. 3,4 dB (A) überschritten. Die Hauptursache
ist das Befahren der Pflasterstraße bei 50 km/h.
Zukünftig
soll die Hochschulallee nur noch mit 30 km/h befahren werden. Damit nehmen die
Rollgeräusche spürbar ab. Neben dem Bestand wurden in der Prognose die
geplanten neuen Gebieten (B- Plan Nr. 64 und B- Plan Nr. 65) berücksichtigt.
Trotz der Zunahme des Verkehrs kommt es durch die Geschwindigkeitsreduzierung
zu einer deutlichen Verbesserung der Immissionssituation. Nach den vorliegenden
Ermittlungen wird angrenzend an die Hochschulallee (B- Plan Nr. 15) der
Orientierungswert der DIN 18005 nur noch an einem Immissionsort geringfügig
überschritten (0,6 dB(A)). Unter den o. g. Bedingungen sind somit keine
unzumutbaren Verkehrslärmbelastungen zu erwarten.
7.
Umweltbericht
Zum
Bebauungsplan erfolgte eine Umweltprüfung. Die Umweltauswirkungen der Planung
sind im Umweltbericht erläutert, der Teil der Begründung ist. Konfliktpunkte
des Vorhabens sind die unvermeidbare Neuversieglung des Bodens und die teilweise
Verbauung von attraktiven Blickbeziehungen von der Hochschulallee zum
Strelasund. Die Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt
durch die Umwandlung von Ackerflächen in extensiv zu pflegende Grünflächen. Für
die Erholungsnutzung steht der Landschaftsraum durch die geplanten Wege in der
Grünanlage und den bereits fertiggestellten Ostseeküstenradweg zur Verfügung. Zusammenfassend ist
festzustellen, dass die Planung insgesamt
keine erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen haben wird.
Im
rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) ist der Bereich als „Fläche für die
Landwirtschaft“ und überlagernd als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft“ dargestellt. Der FNP wird
zeitgleich zum Bebauungsplanverfahren geändert (13. Änderung des FNP). Es
werden nun teilweise Wohnbaufläche sowie umliegend Grünfläche und überlagernd
Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft dargestellt (siehe Beschluss-Nr. 2016-VI-03-0389 vom
07.04.2016). Im B- Planverfahren ist die Raumordnung und Landesplanung (AfRL
Vorpommern) sowie das Ministerium für Energie, Infrastruktur und
Landesentwicklung als oberste Landesplanungsbehörde gehört worden. Die positive
landesplanerische Stellungnahme wurde auch vor dem Hintergrund des im Juni 2016
in Kraft getretenen Landesraumentwicklungsprogramms (LEP) mit der Sperrklausel
für Böden ab Wertzahl 50 bestätigt.
Alternativen:
Der Bebauungsplan ist die planungsrechtliche Voraussetzung für die
geplante Wohngebietsentwicklung. Um das Planverfahren abzuschließen, bedarf es
eines Abwägungs- und Satzungsbeschlusses. Sofern der vorliegenden Abwägung
nicht gefolgt wird, besteht die Gefahr der Rechtsfehlerhaftigkeit des Planes
aufgrund von Abwägungsmängeln.