Sachverhalt
:
Die Bürgerschaft hat am 15.08.2013 die Aufstellung des Bebauungsplans für das Areal nördlich der Studentensiedlung „Holzhausen“ beschlossen. Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Knieper Nord am nördlichen Stadtrand. Anlass für die Planaufstellung ist die unverändert hohe Nachfrage nach attraktiven Bauplätzen, bevorzugt nach Eigenheimgrundstücken in Wassernähe. Bei dem Plangebiet handelt es sich um bisher intensiv genutzte Landwirtschaftsflächen. Für die geplante Wohnbebauung ist ein Bebauungsplanverfahren erforderlich.
Aufgrund seiner exponierten Lage am Strelasund ist das Gebiet als hochwertiger Wohnstandort zu entwickeln. Um die angestrebte städtebaulich- architektonische Qualität für das geplante Gebiet zu sichern, wurde zunächst an Hand mehrerer Varianten und in Arbeitsstufen ein städtebauliches Gesamtkonzept für die bauliche Entwicklung herausgearbeitet. Dieses sieht neben einem südlichen Baufeld (BA 1/ B-Plan Nr. 64) auch ein weiteres nördliches Baufeld (BA 2) vor. Beide werden durch eine grüne „Landschaftsfuge“ voneinander getrennt sein.
Auf der Grundlage des o.g.
Gesamtkonzeptes ist für den B- Plan Nr. 64 der städtebauliche Entwurf und ein
Gestaltungshandbuch erarbeitet worden. Bezugnehmend auf die geraden Linien und
Grenzen in der Landschaft
soll das Baugebiet ebenfalls lineare Konturen aufweisen. Dies erfolgt durch die gewählte Straßenführung, die
Grundstücks- sowie die Gebäudeanordnung.
In den
Geltungsbereich wurden die das Baugebiet umgebenden Freiflächen einbezogen. Es
sind extensive Wiesen geplant, die dem Grünausgleich dienen. Blickbeziehungen
von der Hochschulallee und aus dem Gebiet zum Strelasund werden durch freie
Korridore, die von jeglicher Bebauung freizuhalten sind, gewahrt. Die Baukörper
der geplanten Einfamilienhäuser und Stadtvillen sollen in einer anspruchsvollen
und zeitgemäßen Architektursprache gestaltet werden.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf der Grundlage des Vorentwurfs im Juli 2015 durchgeführt, parallel dazu erfolgte auch die erste Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.
Neben der grundsätzlichen Ablehnung einer Wohnbebauung an diesem Standort, die von Bürgern aus dem benachbarten Wohngebiet (Kubitzer Ring) geäußert wurde, gingen zum Vorentwurf zahlreiche Stellungnahmen und Anregungen ein, die im Entwurf z.T. berücksichtigt werden sollen (siehe Lösungsvorschlag). Es wurde auf Bodendenkmale aufmerksam gemacht und dass eine archäologische Voruntersuchung durchzuführen ist. Gegen die Lage der Straßenzufahrt und die geplanten Stadtvillen an der Hochschulallee haben Nachbarn Bedenken geäußert. Um eine zu hohen Verdichtung der Bebauung ausschließen zu können, wurde eine Begrenzung der zulässigen Anzahl der Wohnungen pro Gebäude vom Landkreis empfohlen.
Im Verlauf des Verfahrens ist der Geltungsbereich entsprechend der konkretisierten Planung angepasst worden. Er umfasst nun eine Fläche von ca. 6,8 ha, davon 3,3 ha Baugebiet und 3,5 ha öffentliche Grünfläche. Damit hat sich der Geltungsbereich gegenüber der im Aufstellungsbeschluss aufgeführten Fläche von ca. 4,4 ha aufgrund der geplanten Grünflächen vergrößert.
Beschlussvorschlag
:
Die Bürgerschaft
der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 64 wird im Norden durch Landwirtschaftsflächen, im Osten durch den Ostseeküstenradweg, im Süden durch den bestehenden Plattenweg und im Westen durch die Hochschulallee begrenzt und umfasst in der Gemarkung Stralsund, Flur 2 jeweils anteilig die Flurstücke 18/2, 19/2 und 20/5.
2. Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“,
gelegen im Stadtteil Knieper Nord
, in der vorliegenden Fassung vom Januar 2016, bestehend aus der Planzeichnung
(Teil A), den textlichen Festsetzungen (Teil B) und den örtlichen
Bauvorschriften, sowie die Begründung mit dem Umweltbericht werden gebilligt
und zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt.
Lösungsvorschlag
:
Als nächster Verfahrensschritt sollte die nun vorliegende Planung von
der Bürgerschaft gebilligt und zur öffentlichen Auslegung bestimmt werden. Der
Entwurf zum Bebauungsplan hat nachfolgenden wesentlichen Planinhalt:
1. Art und Maß
der baulichen Nutzung
Die Bauflächen sollen als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt
werden. Die Wohngebietsflächen gliedern sich in die Bereiche WA 1 bis WA 6.
Die Wohnnutzung prägt den Charakter des allgemeinen Wohngebiets (WA).
Neben dem Wohnen sind weitere Nutzungen zulässig wie: Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nur im Bereich der
Stadtvillen (WA 1 und WA 2) sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausnahmsweise zulässig. Handwerksbetriebe und sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe sowie Ferienwohnungen sind nicht zulässig.
Entlang der Hochschulallee sollen zwei- bis dreigeschossige Stadtvillen
(max. 10,5 m) errichtet werden, die sowohl die Allee baulich fassen als auch
über die angrenzenden geplanten Bauflächen und das abfallende Gelände den
Wasserblick zum Strelasund ermöglichen. Da die 12 bis 14 m hohen Alleebäume bereits höher als die geplanten Stadtvillen
sind, werden die Gebäude die Baumkronen nicht überragen. Auf den übrigen
Bauflächen sollen zweigeschossige
Einfamilienhäuser (max. 7,5 m) gebaut werden. In Abhängigkeit von der geplanten
Straßenhöhe und dem gewachsenen Gelände, soll für jedes Baufeld die maximale
Gebäudehöhe festgesetzt werden.
Um die gewünschten Freiräume zu sichern, soll die offene Bauweise
gelten. Für jedes der geplanten
Grundstücke wurde durch entsprechende Baugrenzen ein Baufeld bestimmt. Für die
konkreten Bauvorhaben bleibt somit noch ein individueller Gestaltungsspielraum.
Durch die festgesetzten Freihaltekorridore, die von jeglicher Bebauung und
hohen Bepflanzungen freizuhalten sind, sollen die Blickbeziehungen zum Strelasund bzw. in die offene
Landschaft erhalten bleiben. Die Anzahl der geplanten Stadtvillen ist gegenüber
dem Vorentwurf von 5 auf 4 Baufelder reduziert worden. Damit konnten die
Freihaltekorridore in diesem Bereich verbreitert werden.
Um einer hohen Versiegelung entgegenzuwirken ist die Grundflächenzahl
auf maximal 0,2 bis 0,35 bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 750 m²
festgesetzt. Auch die maximale Anzahl der Wohnungen pro Gebäude soll für die
Einfamilienhäuser auf zwei und für die Stadtvillen auf sieben begrenzt werden,
um eine zu hohe Verdichtung der Nutzung zu unterbinden. Die maximale
Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus der o.g. Grundflächenzahl und der
Zahl der Vollgeschosse (GFZ 0,4 bis maximal 1,05).
2.
Gestalterische Festsetzungen/Gestaltungshandbuch
Gemäß Aufstellungsbeschluss ist für das Wohngebiet ein Leitbild in Form
eines Gestaltungshandbuchs entwickelt worden, mit dem eine Gesamtqualität in
Bezug auf Städtebau, Architektur und Freiraum angestrebt wird. Diese Regelungen
sollen nicht im Sinne einer Einschränkung der individuellen
Gestaltungsfreiheit, sondern vielmehr einer baukulturellen Konsensbildung zum
Wohle der Siedlungsgemeinschaft in diesem Gebiet verstanden werden.
Der überwiegende Teil der Gestaltungsregeln aus dem Handbuch ist als
gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen worden. Dies sind
insbesondere Regelungen zur Kubatur der Baukörper (u.a. Außenwände, Fenster,
Türen), den zu verwendenden
Baumaterialien sowie der Dachausbildung, um diesbezüglich auf eine visuelle Harmonisierung
hinzuwirken. Als Fassadenmaterialien sind überwiegend Ziegel oder Holz in
gedeckten Farbtönen zu verwenden und es sind nur Flachdächer mit Attika
zulässig. Darüber hinaus werden Festsetzungen zur Gestaltung der Außenanlagen
und der Freiflächen getroffen, die unter anderem zum Ziel haben, die benannten
Sichtachsen freizuhalten. So sollen u.a. Hecken auf eine Höhe von 1,2 m bzw.
1,5 m begrenzt werden.
3.
Erschließung/Bodendenkmale
Das
Plangebiet ist über das städtische Straßennetz gut erreichbar (Prohner Straße,
Parower Chaussee). Straßenseitig wird das neue Wohngebiet an die Hochschulallee
angeschlossen.
Der
Anschlusspunkt ist auf Höhe der jetzigen Bushaltestelle geplant. Teilweise
berücksichtigt wurden damit die Anregungen von Nachbarn, für die Zufahrt eine
größere und weiter nördlich gelegene Lücke in der geschützten Allee
auszuwählen, um Beeinträchtigungen bestehender Gebäude durch ausfahrende
Fahrzeuge zu vermindern. Gemäß der Erschließungsplanung ist zum Schutz der
Allee für die Bauzeit eine Baustraße parallel zur Hochschulallee vorgesehen.
Die innere Erschließung wird über eine Ringstraße erfolgen. Es soll eine
Mischverkehrsfläche als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen werden.
Die
stadttechnische Versorgung erfolgt durch
den Anschluss an vorhandene, öffentliche Leitungen außerhalb des
Plangebiets (Gas-, Elektro-. Telekommunikation- und Trinkwasser). Das
Schmutzwasser wird über ein neu zu verlegendes Leitungsnetz einer zentralen
Pumpstation zugeführt und von dort in die vorhandene Kanalisation geleitet. Der
Anschlusspunkt liegt außerhalb der geschützten Baumallee. Das
Niederschlagswasser wird über eine neue Regenwasserkanalisation in den
Strelasund eingeleitet.
Im
September 2015 erfolgten archäologische Voruntersuchungen. Es wurden Befunde
für einen Siedlungsplatz aus der Jungsteinzeit freigelegt. Die angetroffenen
Bodendenkmale sind vor Baubeginn zu bergen und zu dokumentieren. Im
Bebauungsplan werden die Bodendenkmale als nachrichtliche Übernahme
gekennzeichnet.
4.
Grün- und Ausgleichsmaßnahmen
Im
Planverfahren erfolgte die Bestandserfassung und Bewertung des Grünbestandes.
Für den vorhandenen Baum am Plattenweg und die außerhalb des Plangebiets
befindliche Allee werden Festsetzungen zum Erhalt bzw. Schutz vorgesehen. So
ist u. a. der Abstand der geplanten Stadtvillen zur vorhandenen Allee
vergrößert worden.
Zur
Durchgrünung des Baugebietes sind auf den öffentlichen Verkehrsflächen 25 Bäume
vorgesehen. Darüber hinaus ist je Baugrundstück ein Laubbaum zu pflanzen (ca.
27 Bäume).
Die
Baufläche umgebend, sind öffentliche Grünflächen mit Maßnahmen zum Schutz von
Natur und Landschaft vorgesehen. Um die Blickbeziehung zum Strelasund auf
ausgewählten Achsen auch zukünftig zu sichern, sollen die Grünflächen als
naturnahe Wiesen mit einzelnen landschaftstypischen Gehölzpflanzungen gestaltet
werden.
Die
aufgrund der Bebauung vorgesehenen, unvermeidbaren Eingriffe werden durch die
geplanten Grünausgleichsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches im vollen Umfang
ausgeglichen.
5.
Immissionsschutz
Zur
Beurteilung des Schallschutzes im Städtebau sind grundsätzlich die
Orientierungswerte der DIN 18005 heranzuziehen. Für die Ermittlung des
Verkehrslärms wurde das vereinfachte Schätzverfahren nach der o. g. DIN
verwendet, welches aber von einem hohen Schwerlastverkehrsanteil ausgeht (10
%), der an diesem Standort nicht zu erwarten ist. Die Anregung des Landkreises,
eine größere Wohnungsanzahl (74 WE) im Plangebiet für die Berechnung des
Verkehrslärms anzusetzen, wurde berücksichtigt. Die Schallemissionen werden
durch den Eigenverkehr der vorhandenen Nachbarbebauung und durch das neue
Gebiet hervorgerufen. Nach den vorliegenden Ermittlungen sind an der
Hochschulallee (B-Plan Nr. 15) die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55
dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht geringfügig überschritten. Die um 4 dB
(A) höher liegenden Grenzwerte der 16. BImSchV werden aber eingehalten. Unter
der Berücksichtigung des tatsächlich zu erwartenden, geringen Anteils des
Schwerlastverkehrs ist kein schädlicher Verkehrslärm zu erwarten.
6.
Umweltbericht
Zum
Bebauungsplan erfolgte eine Umweltprüfung. Die Umweltauswirkungen der Planung
sind im Umweltbericht erläutert, der Teil der Begründung ist. Konfliktpunkte
des Vorhabens sind die unvermeidbare Neuversieglung des Bodens und die
teilweise Verbauung von attraktiven Blickbeziehungen von der Hochschulallee zum
Strelasund. Die Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt
durch die Umwandlung von Ackerflächen in extensiv zu pflegende Grünflächen. Für
die Erholungsnutzung steht der Landschaftsraum durch die geplanten Wege in der
Grünanlage und den bereits fertiggestellten Ostseeküstenradweg zur Verfügung. In den naturnahen Ufer- bzw.
Küstenabschnitt wird nicht eingegriffen. Zusammenfassend ist festzustellen,
dass die Planung insgesamt keine
erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen haben wird.
Das
Areal ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) als „Fläche für die
Landwirtschaft“ und überlagernd als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft“ dargestellt. Der FNP soll
parallel zum Bebauungsplanverfahren geändert werden (13. Änderung des FNP).
Dieser Bereich wird nun teilweise als Wohnbaufläche sowie als umliegende
Grünfläche und überlagernd als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt (siehe Beschluss-Nr.
2013-V-06-0999 vom 15.08.2013 und Vorlage Nr. B0071/2015).
Alternativen
:
Der Bebauungsplan ist die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung dieses hochwertigen
Baustandortes. Zum Bebauungsplan gibt es unter der Voraussetzung, dass die
Fläche für den Wohnungsbau genutzt werden soll keine Alternative.