Sachverhalt:
Planverfahren:
Die Bürgerschaft hat am 15.09.2016 für Areal nördlich der
Hermann-Burmeister-Straße die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 21 im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der
Innenentwicklung (ohne Umweltprüfung) beschlossen. Im Juli 2017 fand die
frühzeitige Beteiligung statt. Um die Rechtssicherheit zu verbessern hat die
Hansestadt mit der frühzeitigen Beteiligung von der aktuellen Baurechtsänderung
Gebrauch gemacht und ist zum Verfahren nach § 13b BauGB, ein Bebauungsplan zur
Einbeziehung von Außenbereichsflächen, gewechselt.
Es handelt sich um eine durch die Umgebungsbebauung vorgeprägte Fläche
am Rande der bestehenden Bebauung, die sich
an bebaute Ortsteile anschließt. Die Planung dient der Entwicklung von
Wohngebäuden und damit der Ergänzung des angrenzenden bestehenden Wohngebiets
auf einem bereits früher als Schulstandort baulich genutzten Grundstück. Der
Grenzwert des § 13b BauGB (weniger als 10.000 qm zulässige Grundfläche) wird
mit einer zulässigen Grundfläche von 2.630 qm bei weitem nicht erreicht.
2020 fand nach Ausschreibung der städtischen Fläche ein Wechsel des
Eigentümers und Erschließungsträgers statt. Neuer Vorhabenträger ist die Multi
Bau GmbH Preetz/ Herr Gabel. Das städtebauliche Konzept aus dem Vorentwurf
wurde weitestgehend übernommen. Lediglich die Erschließung wurde von der zu
schmalen Hermann-Burmeister-Straße nach Norden verlegt und die Bebauung etwas
nach Westen geschoben, da die Hansestadt Stralsund eine Pufferfläche für einen
möglichen Ersatzbau der vorhanden östlich benachbarten Turnhalle vorhalten
möchte.
Am 22.04.2021 hat die Bürgerschaft den Entwurf gebilligt und dessen
Auslegung beschlossen. Die öffentliche Auslegung und parallel die
Trägerbeteiligung wurde im Juni bis Juli 2021 durchgeführt. Das Bebauungsplanverfahren
ist nun inhaltlich abgeschlossen und soll durch den Abwägungs- und
Satzungsbeschluss beendet werden, um nach Rechtskraft Baurecht für die
vorgesehene Bebauung herzustellen.
Anlass und Ziele der Planung:
Mit dem Abriss der früheren Schulgebäude der Rosa-Luxemburg- und
Olof-Palme-Schule nördlich der Herman-Burmeister-Straße steht das Gelände für
eine Neubebauung zur Verfügung.
Mit der Planung soll
·
das
bestehende Wohngebiet durch eine Nachverdichtung gestärkt und damit der
vorhandene Stadtteil Knieper West entwickelt werden,
·
das
Wohnbedürfnis der Bevölkerung unter besonderer Berücksichtigung der
Anforderungen von jungen Familien sowie der Ermöglichung von Eigentumsbildung
erfüllt werden,
·
ein
städtebaulicher Missstand (Brachfläche) beseitigt und durch die
Wiedernutzbarmachung vormals baulich genutzter Grundstücke für den Wohnungsbau
ein sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden sichergestellt werden.
Das Plangebiet liegt am Rande des im Zusammenhang bebauten
Siedlungsbereichs, eine Bebauung scheitert derzeit an der fehlenden
hochbaulichen Prägung des brachgefallenen Areals.
Räumlicher Geltungsbereich:
Das ca. 1,1 ha große Plangebiet liegt im Stadtgebiet Knieper, Stadtteil
Knieper West nördlich der Hermann-Burmeister-Straße bzw. westlich des
Zentralfriedhofs und umfasst in der Gemarkung Stralsund, Flur 61 die Flurstücke
42/6; 42/7; 42/8; 42/9; 42/10; 42/11; 42/12; 42/13; 42/14; 42/15; 42/16; 42/17;
42/18; 42/19; 42/20; 42/21; 42/22; 42/23; 42/24; 42/25; 42/26; 42/27; 42/28;
42/29 sowie teilweise 42/4 und 42/30.
Der räumliche Geltungsbereich wurde im Verfahren gegenüber dem
Aufstellungsbeschluss geändert. Ausgehend von dem zur Realisierung bestimmten
städtebaulichen Entwurf wurde der Geltungsbereich angepasst. Ebenfalls
entfallen alle Flächen südlich der Sporthalle, die im Zuge des geplanten
Ersatzneubaus für die Sporthalle benötigt werden.
Städtebauliches Konzept:
Das ehemalige Schulgelände soll entsprechend des Charakters der Umgebung
einer Wohnnutzung zugeführt werden. Vorgesehen ist die Errichtung von 20 zwei-
bzw. dreigeschossigen Einfamilienhäusern in einseitiger Grenzbebauung
(abweichende Bauweise). Die abweichende Bauweise verbindet die Vorteile
freistehender Eigenheime (d.h. seitliche Garage mit Durchgang zum Garten,
dreiseitige Belichtung des Wohnhauses) mit vergleichsweise geringen
Grundstücksgrößen (Regelgrundstück mit ca. 220 qm) und entsprechend hoher
Dichte.
Die Gebäude sollen einheitlich durch einen Bauträger errichtet werden.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 21 „Wohngebiet nördlich der
Hermann-Burmeister-Straße“ der Hansestadt Stralsund abgegebenen Stellungnahmen
aus der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange hat die Bürgerschaft geprüft und gemäß Anlage 3 abgewogen.
2. Auf der Grundlage des § 10 des Baugesetzbuches in der Fassung der
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I, S. 2939) sowie nach
Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern, in der Fassung der Bekanntmachung vom
15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V S. 344, 2016 S. 28), zuletzt geändert durch Gesetz
vom 26. Juni 2021 (GVOBl. M-V, S.1033) wird der Bebauungsplan Nr. 21
„Wohngebiet nördlich der Hermann-Burmeister-Straße“ gelegen im Stadtgebiet
Knieper, Stadtteil Knieper West bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und
den textlichen Festsetzungen (Teil B) sowie der Satzung über die örtlichen
Bauvorschriften (Teil B) in der Fassung vom September 2021 als Satzung
beschlossen. Die Begründung vom September 2021 wird gebilligt.
Lösungsvorschlag:
Zum Entwurf des Bebauungsplanes sind Stellungnahmen von Behörden und
sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie vom Vorhabenträger eingegangen.
Die Stellungnahmen wurden geprüft und der Vorschlag für die Abwägung erarbeitet
(siehe Anlage 3).
Die Hinweise der beteiligten Ämter wurden, soweit sie für den
Bebauungsplan relevant waren, berücksichtigt.
Die einzelnen Festsetzungen sind der Planzeichnung und den textlichen
Festsetzungen (siehe Anlage 1) zu entnehmen. Der Entwurf zum Bebauungsplan hat
nachfolgenden wesentlichen Planinhalt:
Art und Maß der baulichen Nutzung:
Das gesamte Plangebiet wird einheitlich als allgemeines Wohngebiet
gefasst. Der Gebietscharakter wird vorwiegend durch das Wohnen bestimmt.
Zulässig sind Wohngebäude, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige
nicht störende Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Ferienwohnungen.
Ferienwohnungen sowie alle weiteren in § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO genannten
Nutzungen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Darüber hinaus sind Räume
für die Ausübung der freien Berufe zulässig, auch ohne dass diese ausdrücklich
festgesetzt wird (vgl. § 13 BauNVO).
Angesichts der verdichtenden Bebauung werden die Obergrenzen des § 17
BauNVO mit einer GRZ von 0,4 ausgeschöpft.
Im gesamten Plangebiet wird eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung
vorgesehen, womit das Prinzip einer Abstufung zum Siedlungsrand hin
weitergeführt wird. Durch den Wechsel zwischen zwei- und dreigeschossigen
Gebäuden wird eine aufgelockerte Anordnung ermöglicht. Es werden mind. 2
Geschosse vorgegeben. Das dritte Geschoss kann von den Bewohnern auch später
noch im Sinne einer Ausbaureserve errichtet werden.
Überbaubare Grundstücksflächen/ Bauweise:
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden als durchgehende Baufenster
ausgewiesen. Dabei werden allgemein ein einheitlicher Abstand von 3,0 m zur
inneren Erschließungs-straße (Kante Verkehrsfläche) sowie eine Tiefe des
Baufelds von 13,5 m zugrunde gelegt.
Die Gebäude sollen als Einzelhäuser in sog. Kettenbauweise, d.h. mit
jeweils einseitiger Grenzbebauung an der nördlichen Grundstücksgrenze,
errichtet werden. Zwischen den Gebäuden verbleiben damit mindestens 3 m breite
Fugen, die erdgeschossig durch Nebenanlagen oder Garagen geschlossen werden
können. Die Bauweise wird als abweichende Bauweise (mit einseitigem Anbauen an
der nördlichen Grundstücksgrenze) festgesetzt.
Abweichend von § 23 BauNVO wird die Zulässigkeit von Nebengebäuden,
Garagen sowie überdachten Stellplätzen außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche stark eingeschränkt. Mit besagten Anlagen darf die Baugrenze
rückwärtig nur um 2,0 m überschritten werden, ansonsten bleiben diese Anlagen
außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche unzulässig. Diese Beschränkung
gilt nicht für sonstige Nebenanlagen, Terrassen sowie für Anlagen, die nach § 6
LBauO M-V in den Abstandsflächen zulässig sind. Mit dieser Festlegung sollen
die Vorgärten ebenso wie der rückwärtige Gärten grundsätzlich von hochbaulichen
Anlagen freigehalten werden, jedoch eine Möglichkeit eröffnet werden, durch
eine Verschiebung von Garage/Nebengebäude gegenüber dem Hauptbaukörper die
Abschirmung einer gebäudenahen Terrasse zu erreichen.
Örtliche Bauvorschriften:
Auch wenn aufgrund der einheitlichen Umsetzung durch einen Bauträger
eine einheitliche Gestaltung anfänglich sichergestellt ist, sollen mit
Örtlichen Bauvorschriften die Eckpunkte der Gestaltung auch für die weitere
zukünftige Entwicklung festgelegt werden. Das gestalterische Bild zielt auf zweigeschossige,
kubische Gebäude mit einer geringen Dachneigung oder Flachdächern, die durch
ein drittes Geschoss erweitert werden können, das durch die Fassadengestaltung
(mittels Absatz oder Rücksprung) abgesetzt bleibt.
Grünflächen und Geh-, Fahr- und Leitungsrechte:
Nördlich der Zufahrt im Waldabstand wird die Anlage einer öffentlichen
Parkanlage vorgesehen. Deren Randbereich nach Norden enthält ein Geh-, Fahr-
und Leitungsrecht zugunsten des Betreibers der vorhandenen Fernwärmeleitung
(SWS und Rechtsnachfolger).
Der Bereich zwischen der südlich angrenzenden Hermann-Burmeister-Straße
und den Wohnbauflächen wird als private Gärten festgesetzt. Dieser Bereich wird
von einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der SWS und der REWA und
deren Rechtsnachfolgern überlagert, da hier verschiedene Ver- und
Entsorgungsleitungen im Boden vorhanden sind.
Alternativen:
Der Bebauungsplan Nr. 21 schafft die bauplanungsrechtliche Voraussetzung
für die Ent-wicklung eines Baustandortes mit 20 Kettenhäusern. Um das
Planverfahren abzuschließen bedarf es eines Abwägungs- und Satzungsbeschlusses.
Sofern der vorliegenden Abwägung nicht gefolgt wird, besteht die Gefahr der
Rechtsfehlerhaftigkeit des Planes aufgrund von Abwägungsmängeln.