Sachverhalt:

Das ca. 6,5 ha große Plangebiet liegt im Stadtteil Knieper Nord, östlich der Hochschulallee und nördlich des Bebauungsplanes Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“. Es umfasst die Flurstücke 17/6 und 18/6 der Flur 2 der Gemarkung Stralsund.

Auf der bisher intensiv genutzten Ackerfläche soll ein allgemeines Wohngebiet entstehen. Das geplante Gebiet wird den neuen Stadtrand prägen. Aufgrund seiner exponierten Lage am Strelasund ist das Areal als städtebaulich-architektonisch hochwertiger Wohnstandort zu entwickeln. Im Baugebiet können 29 zweigeschossige Einzelhäuser und 5 zwei- bis dreigeschossige Stadtvillen mit je max. 7 Wohnungen entstehen. Von der Hochschulallee führt eine Zufahrt ins Gebiet. Für die innere Erschließung ist eine Ringstraße vorgesehen. Nördlich und östlich des Baugebietes sind Grünflächen mit Einzelgehölzen, Gehölzgruppen, und einer Obstwiese geplant, die als Grünland verpachtet werden sollen. Nach Norden in Richtung Acker wird die Grünfläche durch eine Laubholzhecke begrenzt.

Die Grundstücke sind im Eigentum der Liegenschaftsentwicklungsgesellschaft der Hansestadt Stralsund mbH. Das Bebauungsplanverfahren wurde regulär mit Umweltprüfung durchgeführt.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ist auf der Grundlage des Vorentwurfs im Januar 2017 durchgeführt worden, parallel dazu erfolgte auch die erste Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.

Ein großer Teil der Stellungnahmen bezog sich grundsätzlich auf eine Bebauung an diesem Standort. Eine Berücksichtigung der Belange fand teilweise statt, indem eine sensible Einbindung in den Landschaftsraum vorgenommen wird und die geplanten öffentlichen Grünflächen extensiv bewirtschaftet werden können. Weitere Stellungnahmen bezogen sich auf den Alleeschutz. Diese Stellungnahmen wurden berücksichtigt. Die Allee wird noch stärker geschützt, indem der Grünstreifen zur Wohnbebauung hin von jeglichen Nebenanlagen freizuhalten ist. Die temporäre Baustraße parallel zur Hochschulallee wird auch für die Erschließung dieses Plangebietes genutzt, um etwaige Schäden an Straße und Wurzelbereich der Bäume durch Baufahrzeuge zu vermeiden.

Nach dem Bürgerschaftsbeschluss über die Auslegung im Dezember 2017 lag der Bebauungsplanentwurf vom 29. Januar bis 02. März 2018 öffentlich aus. Parallel hatten die Behörden, Nachbargemeinden und sonstige Träger öffentlicher Belange erneut Gelegenheit zur Stellungnahme. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Planung von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange überwiegend zugestimmt wird. Einzelne Anwohner lehnten eine Baulandentwicklung an dem Standort ab.

Im Rahmen der Abwägung wurde die Leistungsfähigkeit der Kreuzung Parower Chaussee – Hochschulallee geprüft. Im Ergebnis ist auch unter Berücksichtigung der Verkehrsprognose für die geplanten Wohngebiete (B 64 in Umsetzung und B 65) kein Kreisverkehr notwendig. Es wurde ebenfalls aufgrund eingereichter Stellungnahmen zum Verkehr auf der Hochschulallee eine Verkehrszählung durchgeführt. Das Ergebnis bestätigt die den Berechnungen zu Grunde liegenden Ausgangswerte der schalltechnischen Untersuchung von 2016, so dass hier keine Änderungen vorzunehmen waren.

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

1. Die in der Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange geäußerten Anregungen werden gemäß der Anlage 2 abgewogen.

Den Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird:

a) gefolgt:

Landkreis Vorpommern-Rügen Fachbereich Brand- und Katastrophenschutz

b) teilweise gefolgt:

Landkreis Vorpommern-Rügen Fachbereich Naturschutz, Fachbereich Kataster und Vermessung, Fachbereich Abfallwirtschaft; Amt Altenpleen, Gemeinde Kramerhof; Einwender 1; Einwender 2; Einwender 3

c) nicht gefolgt:

Staatliches Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern; NABU Kreisgeschäftsstelle Barth; Einwender 4; Einwender 5

2. Auf Grund des § 10 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) sowie des § 86 der Landesbauordnung Mecklenburg- Vorpommern vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V 2015, S. 344) geändert durch Gesetz vom 13. Dezember 2017 (GVOBl. M-V S. 331) wird der Bebauungsplan Nr. 65 „Wohngebiet östlich der Hochschulallee“, gelegen im Stadtteil Knieper Nord, in der vorliegenden Fassung vom Juli 2018 als Satzung beschlossen. Die beiliegende Begründung mit Anlagen vom Juli 2018 wird gebilligt.

Lösungsvorschlag:

Die im Bebauungsplanverfahren eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden inhaltlich eingehend geprüft und der Vorschlag für die Abwägung erarbeitet (siehe Anlage 2).

Die Hinweise vom Staatlichen Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern; Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr; Wasserstraßen- und Schifffahrtsamt Stralsund; Bergamt Stralsund; Hauptzollamt Stralsund; Landesforstamt MV, Forstamt Schuenhagen; Deutsche Telekom Technik GmbH; Landesamt für zentrale Aufgaben und Technik der Polizei, Brand- und Katastrophenschutz; Landesamt für innere Verwaltung M-V, Amt für Geoinformation, Vermessungs- u. Katasterwesen; Landkreis Vorpommern-Rügen Fachbereich Städtebauliche und planungsrechtliche Belange, Fachbereich Wasserwirtschaft, Fachbereich Naturschutz, Fachbereich Kataster und Vermessung, Fachbereich Brand- und Katastrophenschutz, Fachbereich Abfallwirtschaft; Verkehrsgesellschaft Vorpommern Rügen; SWS Energie GmbH; SWS Telnet GmbH; REWA GmbH; NABU Kreisgeschäftsstelle Barth; Wasser- und Bodenverband Barthe/ Küste und vom BUND M-V e.V. werden zur Kenntnis genommen. Sie beziehen sich nicht auf die Festsetzungen und Inhalte des Bebauungsplans und sind demzufolge nicht abwägungsrelevant. Es wurde auf allgemein geltende Gesetze, Vorschriften und Regeln hingewiesen, insbesondere solche die bei der Erschließung und bei der Bauausführung zu berücksichtigen sind, oder es wurden sonstige Informationen gegeben.

Es wird vorgeschlagen, den Anregungen nachfolgender Behörden, der Öffentlichkeit und der sonstigen Beteiligten (siehe Anlage 2)

zu folgen:

Landkreis Vorpommern-Rügen Fachbereich Brand- und Katastrophenschutz: Zur Schaffung ausreichender Anfahrts-, Durchfahrts- und Wendemöglichkeiten für Fahrzeuge der Feuerwehr und des Rettungsdienstes wurde die textl. Festsetzung 3.2 dahingegen ergänzt, dass auch größere Breiten von Zufahrten zulässig sind, wenn dies aus Gründen des Brandschutzes erforderlich ist.

Fachbereich Abfallwirtschaft: Die Straßenraumbreite mit 8 m wurde für ausreichend erachtet, der Regelquerschnitt ohne Normcharakter den gewünschten Durchfahrtsbreiten für Müllfahrzeuge angepasst.

teilweise zu folgen:

Staatliches Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern: Aufgrund der Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung von 2016 sind keine Festsetzungen zum passiven Lärmschutz notwendig. Die Überschreitungen der Orientierungswerte der Nachtwerte nach DIN 18005 für ein allgemeines Wohngebiet an drei Immissionsorten liegen unter der Schwelle der Wahrnehmbarkeit. Der von der Planung betroffene Landwirt wurde in die Planung einbezogen (Beteiligung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung, der Auslegung sowie gesondert zum Angebot der Verpachtung als Grünland).

Landkreis Vorpommern-Rügen Fachbereich Naturschutz: Der Alleenschutz wurde verstärkt, indem auf der Fläche B neben dem Verbot von Abgrabungen und Aufschüttungen auch die Errichtung von Nebenanlagen mit Ausnahme von Einfriedungen ausgeschlossen wurde (4.4). Weitere Festsetzungen sind über den Regelungskatalog von § 9 BauGB nicht festsetzbar. Unabhängig davon besteht sowieso Alleenschutz nach § 19 Abs. 1 NatSchAG M-V. Die Eingriffsbilanz wurde überarbeitet. Die Sicherung der Pflege wird im Erschließungsvertrag mit der LEG geregelt.

Fachbereich Kataster und Vermessung: Die Liegenschaftskarte wurde in aktueller Version eingearbeitet und die Flurstückbezeichnung von 18/5 in 18/6 geändert. Ergänzungsbedarf in der Benennung des Plangebietes wurde nicht für notwendig erachtet.

Amt Altenpleen, Gemeinde Kramerhof: Die Schätzung des Verkehrsaufkommens, welche als nicht ausreichend kritisiert wurde, ist durch eine Verkehrszählung bestätigt worden.

Einwender 1: Ein Spielplatz wurde festgesetzt. Die Prüfung der Leistungsfähigkeit der Kreuzung Hochschulallee – Parower Chaussee hat ergeben, dass kein Kreisverkehr notwendig ist.

Einwender 2: Um die Blendwirkung zu minimieren, wurde die Planstraße A schräg an die Hochschulallee angebunden. Die Allee wird im Zuge der Erschließung in dem Bereich gegenüber der Einfahrt ergänzt und eine Hecke gepflanzt. Die dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser bleiben aber im Plan bestehen, da der Abstand zur bestehenden Bebauung ausreichend ist und Durchblicke erhalten bleiben.

Einwender 3: Die Hochschulallee erhält auf der Westseite einen Fußweg, der planungs-rechtlich bereits im B-Plan Nr. 15 ermöglicht wurde und nun per Erschließungsvertrag geregelt wird. Der ursprünglich verfolgte Kreisverkehr wird mit Verweis auf die Berechnung der Leistungsfähigkeit nicht gebaut. Die Baustraße wird auch zur Erschließung des B-Plan Nr. 65-Gebietes genutzt. Die geplante Straßenführung wurde nicht geändert.

nicht zu folgen:

NABU Kreisgeschäftsstelle Barth; Einwender 4; Einwender 5: Die grundsätzliche Entwicklung eines Wohngebietes an diesem Standort ist politischer Wille, raumordnerisch legitimiert und entspricht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, die durch das Bebauungsplanverfahren ermöglicht wird. Sie steht deshalb nicht mehr in Frage.

Die Anregungen der beteiligten städtischen Ämter wurden, soweit sie für die Planung relevant waren, berücksichtigt.

Die nun vorliegende Satzungsfassung des Bebauungsplanes Nr. 65 hat nachfolgenden wesentlichen Inhalt:

1. Art und Maß der baulichen Nutzung

Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen sollen als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Die Wohngebietsflächen gliedern sich in die Bereiche WA 1 bis WA 6. Die Wohnnutzung prägt den Charakter des allgemeinen Wohngebiets (WA). Neben dem Wohnen sind weitere Nutzungen zulässig wie: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Handwerks-, Gartenbaubetriebe; Tankstellen und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe incl. Ferienwohnungen sind nicht zulässig.

Entlang der Hochschulallee sowie am nordwestlichen Randbereich sollen zwei- bis dreigeschossige Stadtvillen (max. 10,5 m hoch) errichtet werden, die sowohl die Allee baulich fassen als auch über die angrenzenden geplanten Bauflächen und das abfallende Gelände den Wasserblick zum Strelasund ermöglichen. Da die 12 bis 14 m hohen Alleebäume bereits höher als die geplanten Stadtvillen sind, werden die Gebäude die Baumkronen nicht überragen. Auf den übrigen Bauflächen sollen zweigeschossige Einfamilienhäuser (max. 7,5 m hoch) gebaut werden.

Um die gewünschten Freiräume zu sichern, soll die offene Bauweise gelten. Für jedes der geplanten Grundstücke wurde durch entsprechende Baugrenzen ein Baufeld bestimmt. Für die konkreten Bauvorhaben bleibt somit noch ein individueller Gestaltungsspielraum. Durch die festgesetzten Freihaltekorridore, sollen die  Blickbeziehungen zum Strelasund bzw. in die öffentliche Grünfläche erhalten bleiben. Aufgrund der Geländetopografie - von Nord nach Südost abfallend – sind die Korridore auf ca. 1/3 der geplanten Grundstücke vorgesehen.

Um einer hohen Versiegelung entgegenzuwirken, ist die Grundflächenzahl auf maximal 0,15 bis 0,35 bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 700 m² festgesetzt. Auch die maximale Anzahl der Wohnungen pro Gebäude soll für die Einfamilienhäuser auf zwei und für die Stadtvillen auf sieben begrenzt werden, um eine zu hohe Verdichtung der Nutzung zu unterbinden. Die maximale Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus der o.g. Grundflächenzahl und der Zahl der Vollgeschosse (GFZ 0,3 bis maximal 1,05).

2. Gestalterische Festsetzungen/ Gestaltungshandbuch

Gemäß Aufstellungsbeschluss ist für das Wohngebiet ein Leitbild in Form eines Gestaltungshandbuchs entwickelt worden, mit dem eine Gesamtqualität in Bezug auf Städtebau, Architektur und Freiraum angestrebt wird. Diese Regelungen sollen nicht im Sinne einer Einschränkung der individuellen Gestaltungsfreiheit, sondern vielmehr einer baukulturellen Konsensbildung zum Wohle der Siedlungsgemeinschaft und von jedermann in diesem Gebiet verstanden werden.

Der städtebaulich prägende Teil der Gestaltungsregeln aus dem Handbuch ist als gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen worden. Dies sind insbesondere Regelungen zur Kubatur der Baukörper (u.a. Außenwände, Fenster, Türen), den zu verwendenden Baumaterialien sowie der Dachausbildung, um diesbezüglich auf eine visuelle Harmonisierung hinzuwirken. Als Fassadenmaterialien sind überwiegend Ziegel oder Holz in gedeckten Farbtönen zu verwenden und es sind nur Flachdächer mit Attika zulässig. Darüber hinaus werden Festsetzungen zur Gestaltung der Außenanlagen und der Freiflächen getroffen. So sollen u.a. Hecken auf eine Höhe von 1,2 m bzw. 1,5 m begrenzt werden.

3. Erschließung/ Bodendenkmale

Das Plangebiet ist über das städtische Straßennetz gut erreichbar (Prohner Straße, Parower Chaussee). Straßenseitig wird das neue Wohngebiet an die Hochschulallee angeschlossen. Gemäß der Erschließungsplanung wird zum Schutz der Allee für die Bauzeit die bereits angelegte Baustraße parallel zur Hochschulallee genutzt. Die innere Erschließung wird über eine Ringstraße erfolgen. Es soll eine Mischverkehrsfläche als verkehrsberuhigter Bereich beschildert werden.

Die stadttechnische Versorgung erfolgt durch den Anschluss an vorhandene, öffentliche Leitungen außerhalb des Plangebiets (Gas-, Elektro-. Telekommunikation- und Trinkwasser). Das Schmutzwasser wird über ein neu zu verlegendes Leitungsnetz einer zentralen Pumpstation südlich des B-Plans Nr. 64 zugeführt und von dort in die vorhandene Kanalisation geleitet. Das Niederschlagswasser wird über eine neue Regenwasserkanalisation gesammelt und der vorhandenen Einleitstelle in den Strelasund zugeführt.

Im August 2017 erfolgten archäologische Voruntersuchungen. Es wurden 23 archäologisch relevante Funde ermittelt. Diese umfassen 15 Feuerstellen, drei Gruben, möglicherweise vier Pfostengruben und einen Grabenschnitt. Sie lassen sich keiner Zeitstellung zuordnen und sind vermutlich der äußerste Rand eines prähistorischen Siedlungsbereichs. Da das geborgene Fundmaterial aus dem Oberboden stammt, wurde es wahrscheinlich bei Latrinenentleerungen aus dem Stralsunder Stadtgebiet abgelagert. Es sind keine Bodendenkmale von besonderer Bedeutung zu erwarten, so dass im Vorfeld der Bebauung keine weiteren Bergungs- und Dokumentationsmaßnahmen erforderlich sind.

4. Grün- und Ausgleichsmaßnahmen

Im Planverfahren erfolgte die Bestandserfassung und Bewertung des Grünbestandes. Für die außerhalb des Plangebiets befindliche Allee werden Festsetzungen zum Erhalt bzw. Schutz vorgesehen. So sind im an die Allee angrenzenden Bereich der Baugrundstücke jegliche Bodenbefestigungen und Nebenanlagen unzulässig.

Zur Durchgrünung des Baugebietes sind auf den öffentlichen Verkehrsflächen 21 Bäume vorgesehen. Darüber hinaus ist je Baugrundstück ein Laubbaum zu pflanzen (34 Bäume). Die Baufläche umgebend sind öffentliche Grünflächen mit Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft vorgesehen. Um die Blickbeziehung zum Strelasund auf ausgewählten Achsen auch zukünftig zu sichern, sollen die Grünflächen als naturnahe Wiesen mit einzelnen landschaftstypischen Gehölzpflanzungen gestaltet werden. Diese öffentlichen Grünflächen können von einem Pächter extensiv als Grünland bewirtschaftet werden.

Am nordwestlichen Gebietsrand (Fläche „C“) wird eine Streuobstwiese mit mind. 25 regionaltypischen Obst- und/oder Wildobstbäumen angelegt. In den nördlich und östlich angrenzenden Grünflächen (Fläche „D“) sind kleinere Gehölzpflanzungen vorgesehen. In dieser Fläche wird ein Spielplatz von 700 m² gebaut. Am Siedlungsrand nach Norden (Fläche „E“) ist eine dreireihige freiwachsende Hecke mit standortgerechten Laubgehölzen geplant.

Die aufgrund der Bebauung vorgesehenen, unvermeidbaren Eingriffe werden durch die geplanten Grünausgleichsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches und durch Inanspruchnahme des Kompensationsüberschusses aus dem B-Plan Nr. 64 im vollen Umfang ausgeglichen. Es verbleibt noch ein geringer Kompensationsüberschuss für weitere städtische Planungen.

5. Immissionsschutz

Zur Beurteilung des Schallschutzes im Städtebau sind grundsätzlich die Orientierungswerte der DIN 18005 heranzuziehen.

Die verkehrsbedingten Schallemissionen werden durch den Eigenverkehr der vorhandenen Nachbarbebauung und durch das neue Gebiet hervorgerufen. Darum wurde im Rahmen der Aufstellung des angrenzenden B-Plans Nr. 64 eine gemeinsame schalltechnische Untersuchung für die beiden Wohngebiete erstellt, welches auch den Verkehr aus dem vorhandenen Wohngebiet berücksichtigt. Dafür ist das gesamte zu erwartende Verkehrsaufkommen prognostiziert und bewertet worden.

Nach den vorliegenden Ermittlungen würden an drei Immissionsorten an der Hochschulallee die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht geringfügig überschritten. Als Maßnahme zur Immissionsminderung hat die Hansestadt Stralsund die Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf 30 km/h angeordnet. Damit nehmen die Rollgeräusche auf der Pflasterstraße spürbar ab. Es sind somit keine unzumutbaren Verkehrslärmbelastungen zu erwarten.

6. Umweltbericht

Zum Bebauungsplan erfolgte eine Umweltprüfung. Die Umweltauswirkungen der Planung sind im Umweltbericht erläutert, der Teil der Begründung ist. Konfliktpunkte des Vorhabens sind die unvermeidbare Neuversieglung des Bodens und die teilweise Verbauung von attraktiven Blickbeziehungen von der Hochschulallee zum Strelasund. Die Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt durch die Umwandlung von Ackerflächen in extensiv zu pflegende Grünflächen. Für die Erholungsnutzung steht der Landschaftsraum durch die geplanten Wege in der Grünanlage und den bereits fertiggestellten Ostseeküstenradweg  zur Verfügung. In den naturnahen Ufer- bzw. Küstenabschnitt wird nicht eingegriffen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Planung insgesamt  keine erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen haben wird.

Parallel zum Aufstellungsverfahren zum benachbarten B-Plan Nr. 64 ist auch der Flächennutzungsplan (FNP) geändert worden. Die 13. Änderung des FNP wurde mit Ablauf des 18.01.2017 wirksam. Die 13. Änderung des FNP stellt im Bereich des B-Plans Nr. 64 und des B-Plans Nr. 65 zwei Wohnbauflächen und umliegende Grünflächen (überlagert als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft) dar, so dass sich der B 65 aus dem FNP entwickelt. Der beigeordnete Landschaftsplan zeigt ebenfalls zwei Bauflächen, die in Freiflächen mit landschaftspflegerischer Zielstellung eingebettet sind. Zur Planung liegt eine positive landesplanerische Stellungnahme (Amt für Raumordnung und Landesplanung Vorpommern) vom 20.01.2017 vor. Diese bestärkt die Vereinbarkeit des Bebauungsplans mit den Zielen der Raumordnung.

Alternativen:

Der Bebauungsplan ist die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung dieses hochwertigen Baustandortes. Zum Bebauungsplan gibt es unter der Voraussetzung, dass die Fläche für den Wohnungsbau genutzt werden soll, keine Alternative. Um das Planverfahren abzuschließen, bedarf es eines Abwägungs- und Satzungsbeschlusses. Sofern der vorliegenden Abwägung nicht gefolgt wird, besteht die Gefahr der Rechtsfehlerhaftigkeit des Planes aufgrund von Abwägungsmängeln.