Das ca. 1,38 ha große, im Stadtteil Andershof an der
Greifswalder Chaussee westlich des Straßenbauamtes Stralsund gelegene
Plangebiet wird im Norden durch das Grundstück Greifswalder Chaussee 63a
(ehemaliges Eichamt) und die Straße Zur Steilküste, im Osten durch das
Grundstück Greifswalder Chaussee 63b (Straßenbauamt Stralsund) und im Süden
durch das Grundstück Boddenweg 3 (Caravan-Brehmer) begrenzt (siehe Anlage). In
Verlängerung des Boddenweges nach Norden wird eine Teilfläche des Grundstückes Greifswalder Chaussee 63b in den
Geltungsbereich einbezogen.
Die Fläche gehörte vor 1990 zum militärisch genutzten Gelände der
Bereitschaftspolizei und ist nach der Wiedervereinigung in Besitz des Landes
Mecklenburg-Vorpommern übergegangen. Die Sundblick-Grundstücks GmbH & Co.
KG aus Waren/Müritz hat im Jahr 2016 das brachgefallene Areal vom Land
Mecklenburg-Vorpommern erworben.
In den letzten Jahren zeichnet sich in der Hansestadt Stralsund ein
stetiger Einwohnerzuwachs ab. Die Bevölkerung wuchs von 56.875 (Stand Dezember
2010) auf 59.610 (Stand Dezember 2017). Mit diesem Einwohnerzuwachs steigt auch
der Bedarf an sozialen Einrichtungen sowie Nahversorgungseinrichtungen. Der Hansestadt Stralsund fehlen nach den
aktuellen Ermittlungen (Abfrage der vorhandenen Einrichtungen) insgesamt ca.
300 Kinderbetreuungsplätze.
Im Stadtgebiet Süd
(Andershof und Devin) sind nach 1990 neun Wohngebiete entstanden (B-Pläne Nr.
5, 19, 26, 32, 42, 46, 48, 62 und 63).
In den o.g. neuen Wohngebieten sind neben den Einfamilienhäusern auch
Geschossbauten errichtet worden.
Allein in Andershof konnten in den letzten drei Jahren durch die
Wiedernutzung von Brachflächen neue Wohngebiete (B-Plan Nr. 62 und B-Plan Nr.
63) besiedelt werden und ein weiteres Gebiet (B-Plan 32) wird z. Zt. bebaut.
Durch die neuen Gebiete werden in Andershof zwischen 625 bis 900 Einwohner
hinzukommen. Der Anteil junger Familien mit kleinen Kindern in neu
erschlossenen Gebieten liegt i.d.R. über dem Durchschnitt. Entsprechend steigt
auch der Bedarf an Betreuungsplätzen in den Kindereinrichtungen.
Die Nachfrage nach Kinderbetreuung des Stadtgebietes Süd kann z.Zt.
lediglich durch die Einrichtung „Am Bodden“, Boddenweg 4 gedeckt werden. Diese
Kindertagesstätte verfügt nur über 18 Krippenplätze, 60 Kindergartenplätze und
150 Hortbetreuungsplätze. Deshalb soll im Stadtgebiet Süd eine weitere
Kindertagesstätte entstehen.
Für die neu geplante Kindereinrichtung, die die derzeitigen
Versorgungsdefizite im Stadtgebiet Süd verringern soll , gibt es bereits einen
konkreten Bewerber- der Verein
Lebensräume e.V. Geplant ist eine Kindertagesstätte „KiTa 15“ mit 24 Krippen-
und 45 Kindergartenplätzen mit 15 Stunden Betreuungszeit, 7 Tage/Woche,
insbesondere für Kinder von berufstätigen Eltern im
Dienstleistungssektor/Schichtdienst. Damit soll ein bisher in Stralsund
einmaliges Angebot geschaffen werden. Die Realisierung dieser KiTa hat deshalb
sehr hohe Priorität, da sie eine Einrichtung ist, die nach Aussage des
Landkreises eine Förderung erhalten soll.
Der Einzelhandelskomplex real am Gustower Weg mit dem real-Markt und
einem nicht mehr zeitgemäßen Aldi mit unterdurchschnittlicher Verkaufsfläche
sichert die (Nah)Versorgung im Stadtgebiet Süd. Im Bereich zwischen der
Kreuzung Frankendamm und dem bisher als Stadtteilzentrum Süd/Andershof
eingestuften Einzelhandelskomplex real gibt es bisher keinen weiteren
Nahversorger, d.h. hier besteht eine Lücke im flächendeckenden
Nahversorgungsnetz im Stralsunder Stadtgebiet.
Das in Aufstellung befindliche Regionale Einzelhandelskonzept für den
Stadt-Umland-Raum Stralsund (REHK) empfiehlt die Ansiedlung eines weiteren
Nahversorgers am Standort westlich des Straßenbauamtes. Damit folgt das Konzept
den Vorgaben des Landesraumentwicklungsprogramms M-V 2016, das die Entwicklung
zukunftsfähiger
Nahversorgungsstrukturen auf der Grundlage von Einzelhandelskonzepten fordert.
Da insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels die
wohnungsnahe, von der nicht motorisierten Bevölkerung auch fußläufig zu
erreichende Nahversorgung mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen
Bedarfs zunehmend an Bedeutung für eine möglichst lange selbständige
Lebensführung bis ins hohe Alter gewinnt, soll die Netzlücke durch Ansiedlung
eines zeitgemäßen Nahversorgers mit 800 bis 1.000 m² Verkaufsfläche geschlossen
werden.
Die Fläche wird voraussichtlich für die dringend benötigten
Infrastruktureinrichtungen (KiTa u. Nahversorger) nicht vollständig benötigt,
deshalb plant der Vorhabenträger aufgrund der hohen Nachfrage, hier wie im
angrenzenden allgemeinen Wohngebiet (B-Plan Nr. 62) ergänzend auch ein Wohnhaus
ggf. für Betreutes- und Seniorenwohnen zu bauen.
Der überwiegende Teil der Fläche (1,15 ha) wird von der unteren
Forstbehörde als Küstenwald eingestuft. Der Waldstatus steht der geplanten
baulichen Entwicklung entgegen. Deshalb ist Anfang Mai 2018 bei der zuständigen
Forstbehörde ein Antrag auf Waldumwandlung gestellt worden. Die Fläche ist als
Neuwaldfläche zu beurteilen, die sich nach der Nutzungsauflassung und Rückbau
des Garagenkomplexes aufgrund unterlassener Grundstückspflege in den
vergangenen 25 Jahren sukzessive gebildet hat. Durch die isolierte Lage der
Neuwaldfläche ist sie für das Stadtklima von untergeordneter Bedeutung. Die zur
Umwandlung beantragte Waldfläche umfasst damit keinen alten Waldstandort mit
komplexen Waldfunktionen. Die Inaussichtstellung der Waldumwandlung nach § 15
Abs. 1 LWaldG i.V. m. § 15 a Abs. 1 L WaldG M-V ist eine wesentliche
Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss des Bebauungsplanverfahrens.
Das Plangebiet ist für die Ansiedlung der o.g.
Infrastruktureinrichtungen geeignet und der Eigentümer unterstützt die
Ansiedlung der geplanten Nutzungen. Alternative Standorte sind im Einzugsgebiet
derzeit nicht verfügbar.
Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Für das im Stadtteil Andershof gelegene Gelände an der Greifswalder
Chaussee westlich des Straßenbauamtes Stralsund soll ein Bebauungsplan gemäß §
2 Abs. 1 BauGB aufgestellt werden.
Das ca. 1,38 ha große Plangebiet
umfasst in der Gemarkung Andershof, Flur 1 die Flurstücke 24/46 (anteilig),
24/48, 157/3 und 158/4. Es wird begrenzt im Norden durch das Grundstück
Greifswalder Chaussee 63a (ehemaliges Eichamt) und die Straße Zur Steilküste,
im Osten durch das Baugrundstück Greifswalder Chaussee 63b (Straßenbauamt
Stralsund) und im Süden durch das Grundstück Boddenweg 3 (Caravan-Brehmer).
2. Ziel der Planung ist Einordnung einer Kindertagesstätte und eines
Nahversorgers sowie ergänzend Wohnbebauung
3. Da das Plangebiet die Voraussetzungen des § 13 a BauGB als - andere
Maßnahme der Innenentwicklung - erfüllt, soll der Bebauungsplan im
beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt
werden.
4. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.
Es wird vorgeschlagen einen Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 1 BauGB
aufzustellen. Das Planverfahren sollen mit dem Aufstellungsbeschluss
eingeleitet werden.
Ein erstes städtebauliches Konzept des Vorhabenträgers sieht angrenzend
an die Greifswalder Chaussee den Nahversorger mit Parkplatz vor und östlich
davon die KiTa und den Wohnungsbau. Um die fußläufige Erreichbarkeit des
Nahversorgers aus den angrenzenden Wohngebieten sicherstellen zu können, sind
Fußwegeverbindungen vom Boddenweg und Am Steilufer in der weiteren Planung zu
berücksichtigen.
Die technische Erschließung ist neu herzustellen und muss in die
vorhandenen öffentlichen Netze eingebunden werden. Der geplante Nahversorger
soll von der Greifswalder Chaussee aus straßenseitig erschlossen werden. Die
KiTa und der geplante Wohnungsbau können voraussichtlich über den Boddenweg
ggf. die Straße Am Steilufer angeschlossen
werden.
Parallel zur Greifswalder Chaussee verläuft eine Rohwasserleitung zum
Wasserwerk Andershof, welche nicht überbaut werden darf. Weitere
Bestandsleitungen (Trinkwasser und Abwasserleitungen) sind bei der Planung zu
berücksichtigen bzw. umzuverlegen.
Auf dem Areal steht ein ca. 37 m hoher Funkmast
(Richtfunk/Betriebsfunk), der dem Straßenbauamt Stralsund gehört. In der
Planung ist der erforderliche Bauabstand nach Landesbauordnung (LBauO M-V) zu
berücksichtigen.
Nach Auskunft der unteren Abfallbehörde vom 04.05.2018 besteht nach der
2014/2015 erfolgten Altlastensanierung kein Altlastenverdacht mehr. Nach Aushub
und Entsorgung der kontaminierten Bauwerke und Böden wurden keine erhöhten
Werte festgestellt. Aufgrund der ehemaligen militärischen Nutzung
(Kasernenanlage Stralsund-Andershof) wird das Gelände als kampfmittelbelastet
eingestuft. Im Vorfeld der Baumaßnahem ist der Munitionsdienst zu beteiligen.
Bei der Planung ist zu beachten, dass das Areal vollständig in der
Trinkwasserschutzzone III der Wasserfassung Andershof liegt.
Wird von Seiten der zuständigen Forstbehörde eine Waldumwandlung in
Aussicht gestellt, soll der Ausgleich
auf einem anerkannten Waldkonto erfolgen.
Für das Planverfahren soll der § 13 a BauGB angewendet werden, d.h. der
Plan kann als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren
ohne Umweltprüfung aufgestellt werden. Die überbaubare Grundfläche wird weniger
als 20.000 m² betragen und mit der Überplanung einer baulich umschlossenen
Fläche ist hier eine Maßnahme der Innenentwicklung vorgesehen.
Zum Bebauungsplan soll ein grünordnerischer Fachbeitrag erarbeitet
werden. Ziel ist es, einen möglichst großen Anteil des randständigen
Großbaumbestandes zu erhalten. Zum Abprüfen der
artenschutzrechtlichen Belange ist ein entsprechender Fachbeitrag zu
erarbeiten.
Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan (FNP) der Hansestadt
Stralsund stellt das Areal westlich des Straßenbauamtes als Fläche für den
Gemeinbedarf „öffentliche Verwaltung“ dar. Im beschleunigten Verfahren kann der
Bebauungsplan von den Darstellungen des FNPs abweichen. Der FNP ist
entsprechend der geplanten Nutzung zu berichtigen. Der Bereich soll dann
anteilig als Sonderbaufläche, Gemeinbedarfsfläche und Wohnbaufläche dargestellt
werden. Der dem FNP beigeordnete Landschaftsplan stellt das Gebiet als
Baufläche dar und muss deshalb nicht berichtigt werden.
Im Umfeld des Plangebietes gibt es mit Ausnahme der Gewerbebrache des
ehemaligen Landwirtschaftlichen Instandsetzungswerkes (LIW) keine Grundstücke
mit dem für eine Marktansiedlung erforderlichen Flächenpotenzial von ca. 4.000- 6.000 m² Größe. Aufgrund der
privaten Eigentumsverhältnisse und anderer Entwicklungsinteressen des
Eigentümers steht diese Fläche als Alternative nicht zur Verfügung. Wenn im
Plangebiet eine neue KiTa und ein Nahversorger angesiedelt werden sollen,
besteht zu einem Bebauungsplan keine Alternative.