Sachverhalt:

Das ca. 1,7 ha große Plangebiet der 1. Änderung des B-Plans Nr. 38 liegt im Stadtgebiet Knieper, in Knieper Nord östlich der Hochschule Stralsund und des Berufsförderungswerkes Stralsund. Es umfasst das Gelände des ehemaligen Militärhafens Schwedenschanze.

Um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für das städtebauliche Konzept eines gemischt genutzten Hafenstandortes auch mit Wohnungen und Ferienwohnungen zu schaffen, leitete die Bürgerschaft am 17.09.2015 das Verfahren zur 1. Änderung Bebauungsplanes Nr. 38 ein (Beschl.-Nr. 2015-VI-07-0267). Im Verfahren erfolgte die Umstellung von einem Planverfahren gemäß § 13 a BauGB auf das Regelverfahren mit Umweltprüfung.

Der am 09.06.2016 von der Bürgerschaft beschlossenen Städtebauliche Vertrag mit der Eigentümerin und Projektentwicklerin des Vorhabens, der Ostsee-Stralsund-Appartement GmbH, zum Ausbau eines Sportboothafens Schwedenschanze mit 100 Liegeplätzen (Beschl.-Nr. 2016-VI-04-0407) bildete die Voraussetzung für die Durchführung des Änderungsverfahrens. 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf der Grundlage des Vorentwurfs zur 1. Änderung im September 2016 durchgeführt. Parallel dazu erfolgte die erste Beteiligung der Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden.

In den eingegangenen Stellungnahmen wurde insbesondere auf den Schutz bei Überflutung, den Schutz vor Lärmemissionen (Hochschul-Sportplatz, Sportboothafen, geplante Stellplätze), auf die forstrechtliche Genehmigungspflicht für bauliche Anlagen im festgesetzten Waldabstand, auf die Anschlussbedingungen für die künftige Trinkwasserversorgung/ Schmutzwasserentsorgung sowie auf ein Bodendenkmal im nördlichen Plangebiet hingewiesen. Diese Belange fanden in der weiteren Planung Berücksichtigung. Nicht berücksichtigt wurden hingegen die Bedenken der Gemeinde Kramerhof gegen ein Sondergebiet mit Ferien- und mit Dauerwohnen als mögliche  Konkurrenz zum Maritimen Ferienpark Parow. Der Schutz vor wirtschaftlicher Konkurrenz ist kein Belang der Bauleitplanung.

Nach dem Auslegungsbeschluss vom September 2017 lag der Entwurf zur 1. Änderung des B-Plans vom 27. Oktober bis 29. November 2017 öffentlich aus. Parallel dazu erhielten die Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange und die Nachbargemeinden erneut Gelegenheit zur Stellungnahme.

Im Ergebnis ist nun festzustellen, dass die Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange der Planung grundsätzlich zustimmen, wobei dem Aspekt möglicher Lärmauswirkungen (Sportboothafen, Hochschul-Sportplatz) besondere Aufmerksamkeit gewidmet wurde. 

Die Hochschule Stralsund und die Fachhochschulsportgemeinschaft e.V. befürchten künftige Einschränkungen der Sportplatznutzung für Sport- und Freizeitveranstaltungen und lehnen dieses ab. Dabei wird übersehen, dass auch die Hochschule (insb. das Studentenwohnen), das angrenzende Berufsförderungswerk Stralsund (insb. die Wohnheime) und das benachbarte Wohngebiet am Kubitzer Ring (B-Plan Nr. 15) bereits heute zu berücksichtigende schutzwürdige Immissionsorte sind, die vom Sport- und Freizeitlärm nicht unzulässig beeinträchtigt werden dürfen. Eine diesbezügliche Prüfung ist jedoch nicht Inhalt der Bebauungsplanänderung.

Für das Sondergebiet SO 1 im Hafenareal Schwedenschanze definierte bereits der B-Plan Nr. 38 (Ursprungsplan) den Lärmschutzanspruch eines Mischgebietes. Aufgrund des geplanten Nutzungsspektrums erfolgt diesbezüglich keine Änderung. Gemäß Schallgutachten zum Sportplatz werden im Änderungsgebiet die erforderlichen Lärm-Richtwerte für ein Mischgebiet eingehalten. Die Nutzung des Sportplatzes für Sport- und Freizeitveranstaltung ist auch weiterhin unter Einhaltung der Vorschriften der Sport-anlagenlärmschutzverordnung und der Freizeitlärmrichtlinie M-V möglich. An 18 Tagen im Jahr können Sportveranstaltungen und an 10 Tagen im Jahr Freizeitveranstaltungen mit höheren Lärmwerten als sogenannte seltene Ereignisse zugelassen werden.

Den Forderungen der Hochschule nach einem zeitlich unbegrenzten Betrieb der Windkraftanlage für Forschungszwecke ist zu widersprechen. Gemäß Zulassungsverfahren von 1994 war ein Betrieb der Anlage im Nachtzeitraum und an Sonn- und Feiertagen nicht vorgesehen. Die grundsätzliche positive Stellungnahme der Hansestadt Stralsund zu diesem Vorhaben steht unter dem Vorbehalt der Einhaltung des beantragten Betriebsregimes mit den benannten Lärmauswirkungen der Anlage. Eine andere Sachlage ist der Stadt nicht bekannt, ebenso erfolgte keine erneute Beteiligung zu einer eventuellen Änderung des seinerzeit beantragten Betriebsregimes. Dieses würde zu Konflikten führen. Ein aktuelles Schallgutachten zur Windkraftanlage zeigt, dass bei Ausnutzung der höheren Laststufen der Anlage im Nachtzeitraum im Änderungsgebiet und auch an den Studentenwohnungen zu hohe, unzulässige Lärmwerte auftreten würden.         

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

1. Die in der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) und in der Beteiligung der Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB geäußerten Hinweise und Anregungen werden gemäß Anlage 2, Tabelle 2 abgewogen.

Den Stellungnahmen folgender  Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit wird:

a) gefolgt

Landesamt für Umwelt, Naturschutz und Geologie M-V

SWS Energie GmbH

REWA GmbH

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Bau und Planung, Bauleitplanung

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachbereich Umweltschutz

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Ordnung, Rettungsdienst, Brand- und

Katastrophenschutz

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Kataster und Vermessung

Untere Immissionsschutzbehörde Stralsund

b) teilweise gefolgt:

Staatliches Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern, Stralsund

HOST - Hochschule Stralsund

c) nicht gefolgt:

Gemeinde Kramerhof

Fachhochschulsportgemeinschaft e.V

2. Auf Grund des § 10 des Baugesetzbuches gemäß Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) sowie nach § 86 der Landesbauordnung Mecklenburg- Vorpommern vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V 2015, S. 344) geändert durch Gesetz vom 13. Dezember 2017 (GVOBl. M-V S. 331) wird die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 „Hafen und Uferbereich an der Schwedenschanze“, gelegen im Stadtgebiet Knieper, im Stadtteil Knieper Nord, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B) sowie die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften in der Fassung vom März 2018 als Satzung beschlossen. Die beiliegende Begründung mit Umweltbericht vom März 2018 wird gebilligt.

Lösungsvorschlag:

Die während der öffentlichen Auslegung und der erneuten Behörden- und Trägerbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen wurden inhaltlich eingehend geprüft, gewichtet und der Vorschlag für die Abwägung erarbeitet (siehe Anlage 2).

Die Hinweise vom Landesamt für Gesundheit und Soziales Mecklenburg-Vorpommern/ Dezernat Stralsund, von der Hochschule Stralsund (teilweise), von der Landesforst M-V/ Forstamt Schuenhagen, vom Landesamt für zentrale Aufgaben und Technik der Polizei, Brand- und Katastrophenschutz, von der REWA GmbH, vom Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachbereich Brand- und Katastrophenschutz, Fachbereich Wasserwirtschaft, Umwelt und Natur werden zur Kenntnis genommen. Sie weisen auf allgemein geltende Gesetze, Vorschriften, Regeln sowie insbesondere auf die bei der Erschließung und Baudurchführung zu berücksichtigende Belange hin oder sie geben sonstige Informationen. Damit beziehen sich nicht auf die Inhalte der Bebauungsplanänderung und sind demzufolge nicht abwägungsrelevant.

Gemäß Anlage 2/ Tabelle 2 wird vorgeschlagen, den Hinweisen und Anregungen nachfolgender Behörden/ sonstigen Träger öffentlicher Belange, Nachbargemeinden und der Öffentlichkeit

zu folgen

Landesamt für Umwelt, Naturschutz und Geologie M-V

SWS Energie GmbH

REWA GmbH

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Bau und Planung, Bauleitplanung

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachbereich Umweltschutz

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Ordnung, Rettungsdienst, Brand- und

Katastrophenschutz

Landkreis Vorpommern-Rügen/ Fachdienst Kataster und Vermessung

Untere Immissionsschutzbehörde Stralsund

teilweise zu folgen:

Staatliches Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern, Stralsund

HOST - Hochschule Stralsund

nicht zu folgen:

Gemeinde Kramerhof

Fachhochschulsportgemeinschaft e.V.

Die relevanten Hinweise und Anregungen der beteiligten städtischen Ämter wurden bei der Planung berücksichtigt.

Die vorliegende Satzungsfassung zur 1. Änderung des B-Plans Nr. 38 hat nachfolgenden wesentlichen Inhalt (s. Anlage 1 und 1a):

1. Art und Maß der baulichen Nutzung,

Die landseitigen Flächen sind als sonstiges Sondergebiet SO 1 „Feriengebiet Sportboothafen Schwedenschanze“ festgesetzt und dienen damit der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen für den Betrieb eines Hafens für Sport-/ Freizeitboote, für Hafenversorgung,  Freizeitgestaltung, Beherbergung sowie nunmehr auch von Wohnen und Ferienwohnen. Ebenso sind Schank- und Speisewirtschaften, gebietsversorgende Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, kulturelle, sportliche und soziale Einrichtungen sowie Stellplätze für die landseitigen Nutzungen und den Hafen zugelassen.

In Anpassung an eine Waldentwicklung wurde das Sondergebiet SO 1 von ursprünglich ca. 1,64 ha auf ca. 1,4 ha verkleinert.

In den Bauräumen A an der Wasserkante sollen zwei dreigeschossige Gebäude mit gewerblichen Nutzungen auch für den Hafenbetrieb (Wellness Hafenmeister, Gastronomie u.ä.) und Ferienappartements, in den Baufeldern B und C in zweiter Baureihe zwei viergeschossige Gebäude mit Wohnungen und Ferienappartements entstehen. Eine terrassierte Ausbildung oberhalb des 1. Obergeschosses mit Gebäudelängen von maximal 30 m dient der baulichen Gliederung im Baufeld C.

Geplant sind insgesamt ca. 84 Ferienappartements und 33 Wohnungen.

Die für die Grundstücksausnutzung maßgebliche Grundflächenzahl von 0,6 mit der Überschreitungsmöglichkeit bis 0,8 für Stellplätze, Nebenanlagen usw. bleibt ebenso unverändert wie die bisherigen Höhenvorgabe für eine Bebauung von 14 m bis. 16 m über HN (entspricht ca. 12-14 m Gebäudehöhe).

2. Erschließung, ruhender Verkehr, Ver- und Entsorgung

Die Verkehrsanbindung erfolgt von der Parower Chaussee über die Straße Zur Schwedenschanze. Diese Anliegerstraße ist eine Tempo 30-Zone. Der abschüssige Straßenabschnitt zum Hafengelände fungiert als Mischverkehrsfläche und soll künftig als verkehrsberuhigter Bereich beschildert werden. In Verlängerung führt die Planstraße bis an die Kaikante heran, wo eine Wendemöglichkeit besteht. Der unzureichende Bauzustand der Straße erfordert unabhängig von der geplanten Leitungsverlegung im Straßenraum einen grundhaften Straßenausbau.

Öffentliche Parkplätze sind an der Planstraße, die erforderlichen Stellplätze für die geplanten Nutzungen in den Erdgeschossen der Gebäude und in einer Gemeinschaftsstellplatzanlage am Westrand des Plangebietes vorgesehen. Diese Anlage darf an der Grundstücksgrenze errichtet werden und ist aus Lärmschutzgründen zu überdachen. Sie berücksichtigt auch den Stellplatzbedarf für einen Hafen mit 100 Bootsliegeplätzen.

Mittig durch das Plangebiet verläuft der Ostseeküstenradweg. Bauliche Anlagen müssen zu diesem einen Abstand von 5 m, Gebäude einen Abstand von 6 m einhalten. Die öffentliche Begehbarkeit entlang der Uferkante für Aufenthalt und Verweilen am Wasser wird durch ein 4 m breites Geh- und Fahrrecht gesichert.

Die stadttechnische Ver- und Entsorgung kann durch Anschluss an die vorhandenen Systeme hergestellt werden. Es sind eine neue Trinkwasserleitung und die Schmutzwasser-einleitung mittels Pumpwerk und Druckleitung in die städtische Abwasserkanalisation geplant. Die Regenwasserableitung soll in den Strelasund erfolgen. Das Änderungsgebiet wird von Fernwärmesatzung für das Gebiet Schwedenschanze vom 13.11.2017 erfasst, so dass hier eine Versorgung mit Fernwärme erfolgt.  

Für den Sportboothafen werden landseitig Anschlüsse für Trinkwasserleitung, Strom, eine Fäkalienabsauganlage und Auffangeinrichtungen für Schiffsabfälle und Ladungsrückstände der Schiffe bereitgestellt. Durch den Hafenbetreiber ist ein zu genehmigender Abfallbewirtschaftungsplan aufzustellen.

3. Kompensation, Wald, Spielplatz

Die im Ursprungsplan festgelegten Kompensationsmaßnahmen gelten fort. Mit der Reduzierung des Sondergebietes SO 1 verringern sich die bisher zulässigen Eingriffe geringfügig. Die Durchführung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen wurde mit der Ostsee-Stralsund-Appartement GmbH im städtebaulichen Vertrag vom 18.09.2015 geregelt. Zusätzliche Maßnahmen sind nur für die geplante Waldumwandlung erforderlich.

Zur Sicherung einer wirtschaftlichen Entwicklung des Hafenstandorts und Ausnutzung der gegenüber der Ursprungsplanung teils deutlich reduzierten Baufelder ist im nördlichen Plangebiet und südlich angrenzend eine Umwandlung von gesamt 980 m² Waldfläche vorgesehen. Das Baufeld C hält sichert den gesetzlichen Waldabstand von 30 m. Die Baufelder A (südliches Feld) und B dürfen mit Zustimmung der Forstbehörde bis auf 25 m an den Wald heranrücken aufgrund der am Standort zu erwartenden geringeren Wuchshöhe der Bäume. Für die Kompensation der Waldumwandlung will der Investor das Waldkonto „Prosnitz“ in Anspruch nehmen. Die forstrechtliche Genehmigung dafür wurde bereits erteilt.

Auf der Freifläche nördlich der Baufelder A soll eine Spielfläche mit Spielmöglichkeiten für die Altersklassen 1 (1-6 J.) entstehen. Diese ist auch ein Spielangebot für die Nutzer des Ostseeküstenradwegs. 

4. Immissionsschutz

Zur Beurteilung des Schallschutzes im Städtebau sind die Orientierungswerte der DIN 18005, aber auch die Richtwerte weiterer Vorschriften  heranzuziehen. Dem Sondergebiet SO 1 „Feriengebiet Sportboothafen Schwedenschanze“ wird aufgrund seiner Nutzungsstruktur mit hafenbezogenen gewerblichen Nutzungen, Beherbergung, Ferienwohnen und Wohnen wie schon im Ursprungsplan die Schutzbedürftigkeit eines Mischgebietes beigemessen. In der Bootssaison von März bis Oktober wird das Sondergebiet wesentlich durch die Auswirkungen des angrenzenden Sportboothafens mit Ein- und Ausfahren der Boote und windinduzierten Strömungsgeräuschen (insbesondere an Masten von Segelbooten) geprägt sein. Für die Berechnung und Bewertung der Geräuschimmissionen des Sportboothafens fand die Freizeitlärmrichtlinie Anwendung.

Es wurden schalltechnische Prognoseberechnungen mit und ohne Berücksichtigung der windinduzierten Geräuschemissionen durchgeführt. Bei Berücksichtigung der windinduzierten Geräusche werden bei Windstärken ab 5 Bft (8,2 – 11.3 m/s) die Orientierungs- und Immissionsrichtwerte für ein Mischgebiet nachts an vier Gebäudeseiten überschritten. Da die Überschreitungen nur in der Bootssaison, bei Windstärken ab 5 Bft. und damit temporär auftreten und weil die windinduzierten Geräusche unvermeidbar sind,  kann von ihrer Beurteilung abgesehen werden. Damit werden auch im Nachtzeitraum die zulässigen Werte eingehalten, so dass an allen Gebäudeseiten Fensteröffnungen möglich sind. Um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, setzt der Plan bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden fest. Diese berücksichtigen auch die windinduzierten Geräuschemissionen und sichern geringe Innenraumschallpegel.

Eine zusätzliche Immissionsschutzmaßnahme ist das bereits in den Häfen geforderte klapperfreie Abbinden der Takelage/ Fallen an den ankernden Segelbooten. Dieses soll in der Hafenordnung der geplanten Marina ebenfalls geregelt werden.  

Die Lärmauswirkungen des angrenzenden Hochschul-Sportplatzes wurden gutachterlich unter Berücksichtigung eines künftig intensivierten Spielbetriebs auch mit American Football geprüft. Gemäß Berechnungen ist ein Spielbetrieb mit 50 Zuschauern außerhalb der morgendlichen Ruhezeiten durchgängig möglich. Die Richtwerte für ein Mischgebiet werden am nächstgelegenen Baufeld und im Änderungsgebiet eingehalten.

Aus Gründen des Lärmschutzes für das angrenzende Baufeld C ist die Gemeinschaftsstellplatzanlage als überdachte Stellplatzanlage auszubilden.

5. Küstenschutz, Hochwasserschutz, Umweltbericht

Das Änderungsgebiet liegt im 150 m Küstenschutzstreifen nach Landesnaturschutzrecht. Wegen der baulichen Vorprägung und unter Berücksichtigung des B-Plans Nr. 38 berührt auch die Planänderung die Belange des Küstenschutzstreifens nicht nachteilig. Die  Ausnahmegenehmigung der unteren Naturschutzbehörde vom Küstenschutzstreifen zum B- Plan Nr. 38 gilt fort.

Die Flächen östlich des Ostseeküstenradwegs liegen unterhalb des Bemessungs-hochwasserstands von 2,60 m NHN (entspricht ca. 2,45 m HN) und sind deshalb bei erhöhten Außenwasserständen überflutungsgefährdet. Mangels Küstenschutzmaßnahmen des Landes wird deshalb als Hochwasserschutzmaßnahme die Fußbodenhöhenlage in den zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen im Erdgeschoss auf mindestens 2,60 m NHN (ca. 2,45 m HN) festgelegt. Behälter mit wassergefährdenden Stoffen sind gegen Auftrieb zu sichern.

Zum Bebauungsplan erfolgt eine Umweltprüfung. Die Umweltauswirkungen der Planung sind im Umweltbericht erläutert; dieser ist Teil der Begründung. Bei Durchführung der geplanten Kompensationsmaßnahmen für die Eingriffe in Natur und Landschaft sind erhebliche Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere, Landschaftsbild, Kultur-/Sachgüter und Mensch sind durch die Planänderung nicht zu erwarten. Die Durchführung der Maßnahmen ist vertraglich gesichert. Von der Planänderung gehen somit keine erheblichen umweltrelevanten Auswirkungen aus.

Im Flächennutzungsplan ist für den Hafenbereich Schwedenschanze die Zweckbestimmung Sportboothafen verankert, die auch die landseitigen Sonderbauflächen des ehemaligen Militärhafens Schwedenschanze einbezieht. Die Planänderung ist aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan entwickelt.

Alternativen:

Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 ist die bauplanungsrechtliche Voraussetzung für die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts eines gemischt genutzten Hafenstandortes auch mit Wohnen und Ferienwohnen. Um das Planverfahren abzuschließen, bedarf es eines Abwägungs- und Satzungsbeschlusses. Sofern der vorliegenden Abwägung nicht gefolgt wird, besteht die Gefahr der Rechtsfehlerhaftigkeit des Planes aufgrund von Abwägungsmängeln.