Sachverhalt:
Mit dem Beschluss der Bürgerschaft vom 03.03.2016 wurde das
Planverfahren für den o. g. Bebauungsplan eingeleitet. Das ca. 6,5 ha große
Plangebiet liegt im Stadtteil Knieper Nord, östlich der Hochschulallee und
nördlich des Bebauungsplanes Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der Studentensiedlung
Holzhausen“.
Es wird im Norden durch Ackerfläche (Flurstück 16/5, Flur 2, Gemarkung
Stralsund), im Osten durch den Ostseeküstenradweg entlang des Strelasunds, im
Süden durch die geplante Grünfläche des Bebauungsplans Nr. 64 „Wohngebiet
nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“ und im Westen durch die
Hochschulallee begrenzt.
Bereits im Zuge der Erarbeitung des B-Plans Nr. 64 wurde ein
städtebauliches Gesamtkonzept herausgearbeitet, das neben einem südlichen
Baufeld (BA 1, B-Plan Nr. 64) ein weiteres nördliches Baufeld (BA 2) vorsieht
(B-Plan Nr. 65). Beide Baufelder trennt eine grüne „Landschaftsfuge“. Das
nördliche Baufeld soll den neuen Stadtrand, der sich auf Höhe der Einmündung
der Hochschulallee in die Parower Chaussee klar abzeichnet, ausbilden.
Ziel der Planung ist ein allgemeines Wohngebiet auf der bisher intensiv
genutzten Ackerfläche. Das geplante Gebiet wird den neuen Stadtrand prägen.
Aufgrund seiner exponierten Lage am Strelasund ist das Areal als
städtebaulich-architektonisch hochwertiger Wohnstandort zu entwickeln. Unter
Aufnahme vorhandener Landschaftslinien soll das Baugebiet ebenfalls lineare
Konturen aufweisen. Dies erfolgt durch die gewählte Straßenführung, die
Grundstücks- sowie die Gebäudeanordnung.
Im Baugebiet können insgesamt ca. 93 Wohnungen entstehen, davon 29
Einzelhäuser und 5 Stadtvillen mit je max. 7 Wohnungen. Die Einzelhäuser sind
zweigeschossig und die Stadtvillen 2-
bis 3- geschossig geplant. Die Baukörper sollen in einer anspruchsvollen und
zeitgemäßen Architektursprache gestaltet
werden. Blickbeziehungen aus dem Wohngebiet zum Strelasund werden durch freie
Korridore, die von jeglicher Bebauung und hohem Bewuchs freizuhalten sind,
gewahrt.
Von der Hochschulallee führt eine Zufahrt ins Gebiet. Es soll dafür eine
vorhandene Lücke in der geschützten Allee genutzt werden. Für die innere
Erschließung ist eine Ringstraße, die von einer Baumreihe begleitet wird,
vorgesehen. Fußwege stellen die Verbindungen zur geplanten Grünfläche des
Bebauungsplans Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“
her.
In den Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden die nördlichen und
östlichen an das Baugebiet angrenzenden Freiflächen einbezogen. Auf diesen
Flächen werden extensiv zu bewirtschaftende Wiesen mit Einzelgehölzen und
Gehölzgruppen geplant, die dem Ausgleich dienen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf der Grundlage
des Vorentwurfs im Januar 2017 durchgeführt, parallel dazu erfolgte auch die
erste Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.
Es sind zahlreiche Stellungnahmen eingegangen, die intensiv abgewogen
wurden. Ein großer Teil der Stellungnahmen bezieht sich grundsätzlich auf eine
Bebauung an diesem Standort. Eine Berücksichtigung der Belange findet teilweise
statt, indem eine sensible Einbindung in den Landschaftsraum vorgenommen wird
und die geplanten öffentlichen Grünflächen extensiv bewirtschaftet werden
können.
Weitere Stellungnahmen beziehen sich auf den Alleeschutz. Diese
Stellungnahmen werden berücksichtigt. Die Allee wird noch stärker geschützt,
indem der Grünstreifen zur Wohnbebauung hin von jeglichen Nebenanlagen
freizuhalten ist. Die temporäre Baustraße parallel zur Hochschulallee wird auch
für die Erschließung dieses Plangebietes genutzt, um Schäden an Straße und
Wurzelbereich der Bäume durch Baufahrzeuge zu vermeiden.
Die in Stellungnahmen befürchtete Verkehrszunahme, welche zu einer
Überlastung der Hochschulallee insbesondere im Kreuzungsbereich zur Parower
Chaussee führen würde, kann mit Verweis auf eine beauftragte Berechnung der
Leistungsfähigkeit der Kreuzung und bei Bedarf auf die Möglichkeit der
Umsetzung eines Kreisverkehrs an dieser Stelle entkräftet werden.
Im Verlauf des Verfahrens fand eine Teilung von Flurstücken statt (der
Ostseeküstenradweg wurde herausgelöst), so dass sich die Bezeichnung der
Flurstücke geändert hat, von Gemarkung Stralsund, Flur 2, jeweils anteilig die
Flurstücke 17/2 und 18/2 hin zu Gemarkung Stralsund, Flur 2, Flurstücke 17/6
und 18/5 anteilig.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 65 „Wohngebiet östlich der
Hochschulallee“, gelegen im Stadtteil Knieper Nord, in der vorliegenden Fassung
vom Oktober 2017, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), den textlichen
Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften (Teil B), sowie die Begründung
mit dem Umweltbericht werden gebilligt und zur öffentlichen Auslegung nach § 3
Abs. 2 BauGB bestimmt.
Lösungsvorschlag:
Als nächster Verfahrensschritt sollte die nun vorliegende Planung von
der Bürgerschaft gebilligt und zur öffentlichen Auslegung bestimmt werden. Der
Entwurf zum Bebauungsplan hat nachfolgenden wesentlichen Planinhalt:
1. Art und Maß der baulichen Nutzung
Die Bauflächen sollen als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt
werden. Die Wohngebietsflächen gliedern sich in die Bereiche WA 1 bis WA 6.
Die Wohnnutzung prägt den Charakter des allgemeinen Wohngebiets (WA).
Neben dem Wohnen sind weitere Nutzungen zulässig wie: Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Handwerks-,
Gartenbaubetriebe; Tankstellen und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
incl. Ferienwohnungen sind nicht zulässig.
Entlang der Hochschulallee sowie am nordwestlichen Randbereich sollen
zwei- bis dreigeschossige Stadtvillen (max. 10,5 m hoch) errichtet werden, die
sowohl die Allee baulich fassen als auch über die angrenzenden geplanten
Bauflächen und das abfallende Gelände den Wasserblick zum Strelasund
ermöglichen. Da die 12 bis 14 m hohen Alleebäume bereits höher als die
geplanten Stadtvillen sind, werden die Gebäude die Baumkronen nicht überragen.
Auf den übrigen Bauflächen sollen zweigeschossige Einfamilienhäuser (max. 7,5 m
hoch) gebaut werden.
Um die gewünschten Freiräume zu sichern, soll die offene Bauweise
gelten. Für jedes der geplanten Grundstücke wurde durch entsprechende
Baugrenzen ein Baufeld bestimmt. Für die konkreten Bauvorhaben bleibt somit
noch ein individueller Gestaltungsspielraum. Durch die festgesetzten
Freihaltekorridore, die von jeglicher Bebauung und hohen Bepflanzungen freizuhalten
sind, sollen die Blickbeziehungen zum
Strelasund bzw. in die offene Landschaft erhalten bleiben. Aufgrund der
Geländetopografie - von Nord nach Südost abfallend – sind die Korridore auf ca.
1/3 der geplanten Grundstücke vorgesehen.
Um einer hohen Versiegelung entgegenzuwirken ist die Grundflächenzahl
auf maximal 0,15 bis 0,35 bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 700 m²
festgesetzt. Auch die maximale Anzahl der Wohnungen pro Gebäude soll für die
Einfamilienhäuser auf zwei und für die Stadtvillen auf sieben begrenzt werden,
um eine zu hohe Verdichtung der Nutzung zu unterbinden. Die maximale
Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus der o.g. Grundflächenzahl und der
Zahl der Vollgeschosse (GFZ 0,3 bis maximal 1,05).
2. Gestalterische Festsetzungen/ Gestaltungshandbuch
Gemäß Aufstellungsbeschluss ist für das Wohngebiet ein Leitbild in Form
eines Gestaltungshandbuchs entwickelt worden, mit dem eine Gesamtqualität in
Bezug auf Städtebau, Architektur und Freiraum angestrebt wird. Diese Regelungen
sollen nicht im Sinne einer Einschränkung der individuellen
Gestaltungsfreiheit, sondern vielmehr einer baukulturellen Konsensbildung zum
Wohle der Siedlungsgemeinschaft in diesem Gebiet verstanden werden.
Der überwiegende Teil der Gestaltungsregeln aus dem Handbuch ist als
gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen worden. Dies sind
insbesondere Regelungen zur Kubatur der Baukörper (u.a. Außenwände, Fenster,
Türen), den zu verwendenden Baumaterialien sowie der Dachausbildung, um diesbezüglich
auf eine visuelle Harmonisierung hinzuwirken. Als Fassadenmaterialien sind
überwiegend Ziegel oder Holz in gedeckten Farbtönen zu verwenden und es sind
nur Flachdächer mit Attika zulässig. Darüber hinaus werden Festsetzungen zur
Gestaltung der Außenanlagen und der Freiflächen getroffen. So sollen u.a.
Hecken auf eine Höhe von 1,2 m bzw. 1,5 m begrenzt werden.
3. Erschließung/ Bodendenkmale
Das Plangebiet ist über das städtische Straßennetz gut erreichbar
(Prohner Straße, Parower Chaussee). Straßenseitig wird das neue Wohngebiet an
die Hochschulallee angeschlossen.
Gemäß der Erschließungsplanung wird zum Schutz der Allee für die Bauzeit
die bereits angelegte Baustraße parallel zur Hochschulallee genutzt. Die innere
Erschließung wird über eine Ringstraße erfolgen. Es soll eine
Mischverkehrsfläche als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen werden.
Die stadttechnische Versorgung erfolgt durch den Anschluss an
vorhandene, öffentliche Leitungen außerhalb des Plangebiets (Gas-, Elektro-.
Telekommunikation- und Trinkwasser). Das Schmutzwasser wird über ein neu zu
verlegendes Leitungsnetz einer zentralen Pumpstation südlich des B-Plans Nr. 64
zugeführt und von dort in die vorhandene Kanalisation geleitet. Das
Niederschlagswasser wird über eine neue Regenwasserkanalisa-tion in den
Strelasund eingeleitet (gemeinsame Einleitstelle mit dem B-Plan Nr. 64-Gebiet).
Im August 2017 erfolgten archäologische Voruntersuchungen. Es wurden 23
archäologisch relevante Funde ermittelt. Diese umfassen 15 Feuerstellen, drei
Gruben, möglicherweise vier Pfostengruben und einen Grabenschnitt. Sie lassen
sich keiner Zeitstellung zuordnen und sind vermutlich der äußerste Rand eines
prähistorischen Siedlungsbereichs. Da das geborgene Fundmaterial aus dem
Oberboden stammt, wurde es wahrscheinlich bei Latrinenentleerungen aus dem
Stralsunder Stadtgebiet abgelagert. Es sind keine Boden-denkmale von besonderer
Bedeutung zu erwarten, so dass im Vorfeld der Bebauung keine weiteren Bergungs-
und Dokumentationsmaßnahmen erforderlich sind.
4. Grün- und Ausgleichsmaßnahmen
Im Planverfahren erfolgte die Bestandserfassung und Bewertung des
Grünbestandes. Für die außerhalb des Plangebiets befindliche Allee werden
Festsetzungen zum Erhalt bzw. Schutz vorgesehen. So sind im an die Allee
angrenzenden Bereich der Baugrundstücke jegliche Bodenbefestigungen und
Nebenanlagen unzulässig.
Zur Durchgrünung des Baugebietes sind auf den öffentlichen
Verkehrsflächen 21 Bäume vorgesehen. Darüber hinaus ist je Baugrundstück ein
Laubbaum zu pflanzen (34 Bäume). Die Baufläche umgebend sind öffentliche
Grünflächen mit Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft vorgesehen. Um
die Blickbeziehung zum Strelasund auf ausgewählten Achsen auch zukünftig zu
sichern, sollen die Grünflächen als naturnahe Wiesen mit einzelnen
landschaftstypischen Gehölzpflanzungen gestaltet werden. Diese öffentlichen
Grünflächen können von einem Pächter extensiv bewirtschaftet werden. Auf diese
Weise stehen sie für die Verwertung als Futter zur Verfügung.
Am nordwestlichen Gebietsrand (Fläche „C“) wird eine Streuobstwiese mit
mind. 25 regionaltypischen Obst- und/oder Wildobstbäumen angelegt. In den
nördlich und östlich angrenzenden Grünflächen (Fläche „D“) sind kleinere
Gehölzpflanzungen vorgesehen. In dieser Fläche wird ein Spielplatz von 700 m²
gebaut. Am Siedlungsrand nach Norden (Fläche „E“) ist eine dreireihige
freiwachsende Hecke mit standortgerechten Laubgehölzen geplant.
Die aufgrund der Bebauung vorgesehenen, unvermeidbaren Eingriffe werden
durch die geplanten Grünausgleichsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches und
durch Inanspruchnahme des Kompensationsüberschusses aus dem B-Plan Nr. 64 im
vollen Umfang ausgeglichen. Es verbleibt noch ein geringer
Kompensationsüberschuss für weitere städtische Planungen.
5. Immissionsschutz
Zur Beurteilung des Schallschutzes im Städtebau sind grundsätzlich die
Orientierungswerte der DIN 18005 heranzuziehen.
Die verkehrsbedingten Schallemissionen werden durch den Eigenverkehr der
vorhandenen Nachbarbebauung und durch das neue Gebiet hervorgerufen. Darum
wurde im Rahmen der Aufstellung des angrenzenden B-Plans Nr. 64 ein gemeinsames
Schallschutzgutachten für die beiden Wohngebiete erstellt, welches auch den
Verkehr aus dem vorhandenen Wohngebiet berücksichtigt. Dafür ist das gesamte zu
erwartende Verkehrsaufkommen prognostiziert und bewertet worden.
Nach den vorliegenden Ermittlungen würden an der Hochschulallee die
Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht
geringfügig überschritten. Als Maßnahme zur Immissionsminderung beabsichtigt
die Hansestadt Stralsund die Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit
von 50 km/h auf 30 km/h anzuordnen. Damit nehmen die Rollgeräusche auf der
Pflasterstraße spürbar ab. Es sind somit keine unzumutbaren Verkehrslärmbelastungen
zu erwarten.
6. Umweltbericht
Zum Bebauungsplan erfolgte eine Umweltprüfung. Die Umweltauswirkungen
der Planung sind im Umweltbericht erläutert, der Teil der Begründung ist.
Konfliktpunkte des Vorhabens sind die unvermeidbare Neuversieglung des Bodens
und die teilweise Verbauung von attraktiven Blickbeziehungen von der
Hochschulallee zum Strelasund. Die Kompensation der Eingriffe in Natur und
Landschaft erfolgt durch die Umwandlung von Ackerflächen in extensiv zu
pflegende Grünflächen. Für die Erholungsnutzung steht der Landschaftsraum durch
die geplanten Wege in der Grünanlage und den bereits fertiggestellten
Ostseeküstenradweg zur Verfügung. In den naturnahen Ufer- bzw. Küstenabschnitt
wird nicht eingegriffen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Planung insgesamt keine
erheblich nachteili-gen Umweltauswirkungen haben wird.
Parallel zum Aufstellungsverfahren zum benachbarten B-Plan Nr. 64 ist
auch der Flächennutzungsplan (FNP) geändert worden. Die 13. Änderung des FNP
wurde am 06.10.2016 (Beschl.-Nr.: 2016-VI-07-0475) durch die Bürgerschaft
festgestellt und am 13.12.2016 durch den Landkreis Vorpommern-Rügen genehmigt
(Akt.z. 43.42.0101). Sie ist am 18.01.2017 bekannt gemacht worden und damit
rechtswirksam. Die 13. Änderung des FNP stellt im Bereich des B-Plans Nr. 64
und des B-Plans Nr. 65 zwei Wohnbauflächen und umliegende Grünflächen
(überlagert als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung
von Natur und Landschaft) dar, so dass sich der B 65 aus dem FNP entwickelt.
Der beigeordnete Landschaftsplan zeigt ebenfalls zwei Bauflächen, die in
Freiflächen mit landschaftspflegerischer Zielstellung eingebettet sind. Zur
Planung liegt eine positive landesplanerische Stellungnahme (AfRL Vorpommern)
vom 20.01.2017 vor. Der Bebauungsplan ist mit den Zielen der Raumordnung
vereinbar.
Alternativen:
Der Bebauungsplan ist die planungsrechtliche Voraussetzung für die
Entwicklung dieses hochwertigen Baustandortes. Zum Bebauungsplan gibt es unter
der Voraussetzung, dass die Fläche für den Wohnungsbau genutzt werden soll,
keine Alternative.