Anfrage:
1. Wie schätzt der Oberbürgermeister den
Wert der im B-Plan Nr. 38 befindlichen
ehemaligen städtischen Grundstücke
für den Fall ein, dass die am 21. April 2015
seitens der Verwaltung vorgelegte
Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel
einer deutlichen Erweiterung der
baulichen Nutzungen durch die Bürgerschaft
beschlossen werden sollte?
2. Ab welchem konkreten Zeitpunkt waren
der Stadtverwaltung bzw. der
Geschäftsführung der
Liegenschaftsentwicklungsgesellschaft die planerischen
Absichten der
Ostsee-Stralsund-Appartement GmbH bekannt?
3. Welche Abstimmungen und
Prüfungen werden seitens des Oberbürgermeisters
durchgeführt, um im Falle einer Veräußerung von städtischen
Liegenschaften bzw. Liegenschaften im Eigentum städtischer Gesellschaften
auszuschließen, dass für die Hansestadt Stralsund durch eine Veränderung der
Möglichkeiten der baulichen Nutzung (B-Plan oder B-Plan-Änderung) und einer
damit einhergehenden
Wertsteigerung der betroffenen
Grundstücke nach Abwicklung eines Verkaufs
finanzielle Nachteile aufgrund zu gering angesetzter Grundstückspreise
entstehen?
Herr Wohlgemuth
beantwortet die Anfrage wie folgt:
zu 1)
In Vorbereitung des
Verkaufes wurde im Auftrag der LEG ein Gutachten über den Verkehrswert
(Marktwert) durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
erstellt. Dieses Verkehrswertgutachten mit Stichtag 01.09.2013 berücksichtigt
bereits die planerischen Absichten der Ostsee Stralsund Apartment GmbH.
Ermittelt wurde zum einen der
Verkehrswert für den fiktiv voll erschlossenen, baureifen Entwicklungszustand
und daraus abgeleitet der Verkehrswert für den Ist-Zustand, d.h. abzüglich des
Wertanteils für Erschließungs- und Abbruchbedarf, Planungskosten sowie einen 10
%-igen Abschlag für das bestehende Planungsrisiko. Daraus ergibt sich der
Kaufpreis für das Areal.
Nochmal
zusammengefasst: Die mögliche Bodenwertsteigerung durch die veränderte Nutzung
ist bereits in den Kaufpreis eingegangen, das Risiko bezüglich der Umwandlung
des bestehenden Bebauungsplanes liegt jedoch beim Vorhabenträger.
zu 2)
Nachdem die
Hansestadt und die LEG sich über 16 Jahre erfolglos um die Vermarktung des
Areals bemüht haben, nämlich bis 2009 mit der Fa. Kuhnle Tours und anschließend
über öffentliche Ausschreibungen und gezielte Ansprache von Investoren,
erklärte sich die Ostsee Stralsund Apartment GmbH im Jahr 2013 schließlich
bereit, dieses Areal zu entwickeln. Die planerischen Vorstellungen der Ostsee
Stralsund Apartment GmbH waren seit Juni 2013, also schon vor Verkauf des
Grundstücks, bekannt. Da dem Investor aber keinerlei Zusage über die dafür
notwendige B-Plan-Änderung gegeben werden konnte, hat dieser das volle Risiko
der Entwicklung übernommen.
zu 3)
Es bedarf in jedem
konkreten Einzelfall einer Abschätzung im Falle von Veräußerungen, welche
Nutzungen das bestehende Baurecht zulässt und inwieweit durch Änderung des
Baurechts mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist.
Da die LEG im
Kerngeschäft als Entwicklungsträger tätig ist, stellt die Veräußerung nicht
entwickelter Flächen (wie im Fall der Schwedenschanze) eine sehr spezielle
Ausnahme dar. Im Regelfall veräußert die LEG bereits mit Baurecht entwickelte
und erschlossene Grundstücke.
Die Hansestadt
Stralsund selbst veräußert Liegenschaften grundsätzlich mindestens zum vollen
Verkehrswert, d. h. vielfach sogar zu einem höheren Preis, der bereits mögliche
Wertsteigerungen, z.B. aufgrund Änderungen des Baurechts, berücksichtigt. Deshalb wird auf die Vereinbarung von
Preisgleitklauseln bei städtischen Verkäufen in der Regel verzichtet.
Anders ist es bei
der Vergabe von Erbbaurechten zu gemeinnützigen Zwecken. In diesen Fällen wird
mitunter der Erbbauzins reduziert und eine klar definierte Zweckbindung
vereinbart und auch dinglich gesichert. Sollte der Erbbaurechtsnehmer dann den
vertraglich vereinbarten Nutzungszweck ändern oder ändern wollen, wird der
Erbbaurechtszins entsprechend angepasst.
Herr Suhr fragt
nach, wie der übersichtliche Preis für die Bebauung in einer derartig
hervorragenden Lage zustande kommt.
Herr Wohlgemuth
antwortet, dass für eine detaillierte Erklärung in das Gutachten geschaut
werden müsse. Es wurden Vergleichswerte der dortigen Umgebung herangezogen
inklusive einem entsprechenden Aufschlag aufgrund der Nähe zum Wasser. Zudem
wurden Abschläge wegen der bereits genannten Gründe wie Erschließungs- und
Abbruchbedarf, Planungskosten für B-Plan-Änderungen etc. eingerechnet. Alle
Werte sind gutachterlich ermittelt worden.
Herr Dr. Badrow
ergänzt den Gedanken, warum die Stadt dies nicht selber macht. Der Investor
kann durch Entwicklungen auf der Landseite eine erhebliche Wertsteigerung
erwarten. Zum anderen muss auf der Wasserseite das Thema Hafen geklärt werden,
was hiermit durch Auflagen passiert. Diese Faktoren müssen in Einklang gestellt
werden. Weiterhin kann die Bürgerschaft über das Gebiet Holzhausen
mitentscheiden, was besondere Wertsteigerungen beherbergt und eine große
Einnahmequelle für Stralsund darstellt.
Herr Paul stellt
den Antrag zur Führung einer Aussprache zur Abstimmung.
Abstimmung:
Mehrheitlich zugestimmt
2016-VI-01-0334
Herr Suhr merkt an,
dass die Bürgerschaft nicht völlig frei bei der Entscheidung ist, wie das
Gebiet Holzhausen entwickelt wird. Es gibt Argumente um die Grünfläche als
solche zu bestehen zu lassen. Freiflächen, die relativ rar geworden sind,
sollten erhalten bleiben.
Herr Dr. v. Bosse fügt hinzu, dass mit der B-Plan-Änderung über die Anzahl der Stockwerke noch diskutiert werden kann und die Bebauung der Fläche direkt am Wasser besprochen werden muss.