Sachverhalt:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund hat am 28.05.2020 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 70.1 „Erweiterung Einkaufszentrum Strelapark“ beschlossen (Beschluss-Nr. 2020-VII-04-0273).

Der Vorhabenträger plant eine Erweiterung der Verkaufsfläche (VK) des bestehenden Einkaufszentrums um etwa 5.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten sowie Gastronomie und Dienstleistungen. Die durch den Erweiterungsbau verlorengehenden Parkplätze sollen durch etwa 1.200 neue Stellplätze innerhalb des geplanten Parkhauses kompensiert werden, wobei auch eine größere Stellplatzanzahl überlegt wird.

Der Strelapark wurde im Jahr 1995 eröffnet und weist ca. 17.000 m² VK im Bestand auf, die sich auf etwa 30 Einzelhandelsanbieter verteilen. Damit stellt der Strelapark neben der Altstadt Stralsunds den zweiten bedeutenden Einzelhandelsstandort im Stadt-Umland-Raum dar. Dieser wird ergänzt durch 20 Komplementärnutzungen, darunter u. a. Friseure, Ärzte, Banken, Textilreinigung, Fahrschule und Gastronomiebetriebe.

Im Vorfeld der Planung wurde eine einzelhandelsfachgutachterliche Auswirkungsanalyse durch das Büro Dr. Lademann & Partner erstellt. Im Ergebnis resultieren nach den Prognosen des Gutachters folgende Umsatzumverteilungsquoten für die relevanten Standortbereiche (zentrale Versorgungsbereiche) im worst case:

• Periodischer Bedarf zwischen 3 und 5 %
• Bekleidung/Schuhe zwischen 3 und 9 %
• Sport/Spiel/Hobby zwischen 4 und 12 %
• Elektrobedarf zwischen 6 und 7,5 %
• Sonstige Hartwaren zwischen 3 und 8 %

In Bezug auf den periodischen Bedarf ergibt sich die potenziell größte Betroffenheit für die nächstgelegenen Nahversorgungszentren. Bezogen auf die aperiodischen Bedarfsgüter wird die Stralsunder Innenstadt aufgrund der räumlichen Nähe und der Angebotsüberschneidungen tendenziell am stärksten betroffen sein. Hier summieren sich die Umsatzumverteilungswirkungen über alle Sortimente auf rd. 7,3 Mio. €. Stellt man diesem Umsatzrückgang den erwarteten Anstieg des touristischen Nachfragepotenzials von etwa 6 Mio. € (wovon v.a. die Altstadt profitieren wird) gegenüber, so zeigt sich aber, dass ein signifikanter Teil der Umverteilungswirkungen durch steigende Touristenzahlen kompensiert werden kann.

Erhöhte Wirkungen sind vor allem bei den Sortimenten Bekleidung, Schuhe/Lederwaren und Sport/Spiel/Hobby zu erwarten. Hier bewegen sich die Wirkungen im Bereich des kritischen 10 %-Schwellenwerts, von dem eine Indizwirkung für negative Auswirkungen ausgeht. Zwar kann die Stralsunder Innenstadt grundsätzlich als ein sehr leistungsfähiger Einzelhandelsstandort mit einem breiten Angebotsspektrum, einer Vielzahl sogkräftiger Magnetbetriebe, einer hohen städtebaulichen Qualität und einer sehr positiven Entwicklung in den vergangenen Jahren eingestuft werden. Um ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens in städtebauliche Wirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Stralsunder Innenstadt vollständig ausschließen zu können, empfehlen die Gutachter jedoch eine geringfügige Reduzierung der Erweiterungspläne in den Sortimenten Bekleidung, Schuhe/Lederwaren (von 3.500 qm auf 3.200 qm VK) und Sport/Spiel/Hobby (von 800 qm auf 500 qm VK). Die Reduktionsempfehlungen beziehen sich auf die ursprünglichen, von dem Vorhabenträger geplanten Ausbauziele und wurden mit dem Bebauungsplan berücksichtigt. Damit kann dem Beeinträchtigungsverbot vollumfänglich entsprochen werden. In allen anderen Sortimentsbereichen sind keine kritischen Wirkungen zu erwarten – weder für Stralsund noch für die Umlandzentren.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 70.1 mit Planstand Dezember 2021 erfolgte im Januar 2022 aufgrund des Gesetzes zur Sicherstellung ordnungsgemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren während der COVID-19-Pandemie (Planungssicherstellungsgesetz) in Form einer Internetbeteiligung. Zeitgleich wurden auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange um Stellungnahme zur Planung gebeten.

Um den notwendigen Rechtsrahmen für das Gesamtvorhaben Strelapark zu schaffen, stellt die Gemeinde Kramerhof in enger zeitlicher und sachlicher Abstimmung den Bebauungsplan Nr. 19 „Strelapark“ für das Einkaufszentrum im Bestand auf.

Das Amt für Raumordnung und Landesplanung Vorpommern hat mit Schreiben vom 19. Mai 2022 eine positive landesplanerische Stellungnahme im Rahmen der Plananzeige abgegeben.

Als nächster Verfahrensschritt soll nun die öffentliche Auslegung der Entwurfsunterlagen zum Bebauungsplan Nr. 70.1 durchgeführt werden.

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

Der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 70.1 der Hansestadt Stralsund „Erweiterung Einkaufszentrum Strelapark“ in der vorliegenden Fassung vom August 2022, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B), sowie die Begründung mit dem Umweltbericht werden gebilligt und zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt.

Lösungsvorschlag:

Nach Prüfung und Auswertung der in den frühzeitigen Beteiligungsverfahren geäußerten Hinweisen und Anregungen zur Planung wurde der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 70.1 mit Begründung einschließlich Umweltbericht in der Fassung vom August 2022 erarbeitet.

Zur Umsetzung des geplanten Erweiterungsvorhabens erfolgt die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes „Einkaufszentrum“ gem. § 11 BauNVO. Die maximal zulässigen Verkaufsflächen werden sortimentsbezogen festgesetzt. Die angrenzenden gesetzlich geschützten Einzelbäume sowie der vorkommende Waldbestand bleiben erhalten.

Das Beteiligungsverfahren führte zu keinen wesentlichen inhaltlichen Änderungen der Planunterlagen; es wurden vorwiegend Hinweise in die Begründung aufgenommen.

Es wird empfohlen, den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 70.1 mit Begründung und Umweltbericht zu billigen und zur öffentlichen Auslegung zu bestimmen.

Alternativen:

Für die Erweiterung des Strelaparks ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Wenn das geplante Vorhaben planungsrechtlich ermöglicht werden soll, gibt es zur Auslegung des Bebauungsplanes keine Alternative.