Sachverhalt:

Das im Stadtgebiet Tribseer, Stadtteil Tribseer Vorstadt nördlich der Rostocker Chaussee gelegene ca. 2,8 ha große Plangebiet für den Bebauungsplan Nr. 80 (siehe Anlage 1) wird im Osten durch die Hinterhöfe und Gärten der Wohnbebauung am Carl-Heidemann-Ring 75 - 81 und der Rostocker Chaussee 36 - 40, im Süden durch die Rostocker Chaussee und im Westen und Norden durch die frühere Bahntrasse der Zugverbindung in Richtung Tribsees begrenzt. Im Geltungsbereich in der Gemarkung Stralsund befinden sich folgende Flurstücke:

×          Flur 57 Flurstück 15/5 ganz.

×          Flur 58 Flurstücke 20/1, 20/2, 26/2, 26/3, 38/2, 38/3, 38/4, 41/4 und 44/5 ganz.

×          Flur 58 Flurstücke 45/2 und 45/3 anteilig.

×          sowie als Straßenflurstücke Flur 57 Flurstücke 9/11, 9/12, 9/13, 9/14, 11/4, 14/1, 15/7, 16/1, 16/2, 16/3, 16/5, 16/6, 16/7, 16/8, 16/9, 16/10, 17/3 und 165/1 ganz,

×          Flur 57 Flurstücke 15/6, 16/11, 21/5, 21/6 und 166/4 anteilig

×          und Flur 58 Flurstück 39 ganz.

Das Areal des Bebauungsplanes Nr. 80 liegt an der Schnittstelle zwischen lockerer, v.a. gewerblich genutzter Stadtrandbebauung stadtauswärts und gründerzeitlich geprägter, geordneter und von Wohnnutzung geprägter Blockrandbebauung in Richtung Bahnhof und Innenstadt. Südlich der Rostocker Chaussee ist die Ecke zur Richtenberger Chaussee auf dem Areal der ehemaligen Schrammschen Mühle durch ein flaches Klinkergebäude mit Einzelhandelsnutzung aus der Nachwendezeit bebaut worden. Das Gebäude hat aber nicht die Kraft, einen souveränen Stadteingang zu repräsentieren.

Mit der geplanten Bebauung „Hansebogen“ würde es gelingen, den Stadtkörper der um die gründerzeitlichen Strukturen erweiterten Innenstadt um einen Gebäudekomplex zu ergänzen, der von der Form, Dimension und Nutzung her dem Ort gerecht wird und einen markanten Stadteingang von Richtung Westen definiert.

Das Gebiet stellt ein innerstädtisches Flächenpotential für die Entwicklung eines Urbanen Gebietes mit gemischter Nutzung dar. Das bereits stark versiegelte Gebiet ist heute untergenutzt und von teilweise genutzten, teilweise leerstehenden unzusammenhängenden Gewerbegebäuden unterschiedlicher Größe geprägt und stellt somit einen städtebaulichen Missstand dar. Östlich vom Plangebiet gelegen befindet sich straßenbegleitende gründerzeitliche Wohnbebauung in Blockrandbebauung mit 3 bis 4 Vollgeschossen und z.T. ausgebauten Dachgeschossen. Östlich an das Plangebiet grenzt ein Autohandel an, dessen Fläche für eine hochbauliche Entwicklung mit Wohn. Und Geschäftshäusern genutzt werden könnte und deshalb in den Geltungsbereich einbezogen wird. Parallel zur Sanierung des Tribseer Damms bekommt die gründerzeitliche Blockrandbebauung mit der geordneten Neubebauung des Plangebiets eine sinnvolle Erschließung und einen ästhetischen wie funktionalen Rahmen.

Die westlich entlang der Rostocker Chaussee anschließenden Gewerbebauten sind großflächiger und niedriger (ein- bis zweigeschossig). Sie werden durch Handwerksbetriebe, Baumärkte, Tankstellen und großflächigen Einzelhandel geprägt und genutzt. Mit der geplanten Bebauung würde auch der Übergang der aneinandergrenzenden Nutzungen: Wohnen im Osten und Gewerbe im Westen, gelöst werden können. Das Gebäudeensemble wird als Urbanes Gebiet sowohl gewerbliche als auch Wohnnutzung beinhalten und harmonisch vereinen.

Mit 4 Q Invest steht nun ein Vorhabenträger bereit, der die Entwicklung, wirtschaftliche Erschließung und Bebauung des Gebietes an diesem Standort angehen möchte und damit das Planungsziel, die Beseitigung eines städtebaulichen Missstands durch Neubebauung und Nachverdichtung auf baulich vorgenutzten Flächen, umsetzen wird.

Die Hansestadt hat grundsätzlich ein Interesse zur Entwicklung der baulichen Nutzung in dieser Form und Dimension an dem Standort, so dass eigentümerunabhängig das Vorhaben unterstützt und ein Angebots-Bebauungsplan aufgestellt werden soll.

Baurecht für die angestrebte Gewerbe- und Wohnungsbauentwicklung in Form eines Urbanen Gebietes kann nur durch einen Bebauungsplan geschaffen werden.

Für das Planverfahren soll der § 13a BauGB angewendet werden, d.h. der Plan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung aufgestellt werden. Die überbaubare Grundfläche wird weniger als 20.000 m² betragen und mit der Überplanung einer baulich großteils vorgeprägten, allseitig vom Siedlungsbereich umschlossenen Fläche ist hier eine Maßnahme der Innenentwicklung vorgesehen.

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

1. Für das im Stadtgebiet Tribseer, Stadtteil Tribseer Vorstadt gelegene Gebiet, welches im Osten durch die Hinterhöfe und Gärten der Wohnbebauung am Carl-Heidemann-Ring 75 - 81 und der Rostocker Chaussee 36 - 40, im Süden durch die Rostocker Chaussee und im Westen und Norden durch die frühere Bahntrasse der Zugverbindung in Richtung Tribsees begrenzt wird, soll ein Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgestellt werden. Das ca. 2,8 ha große Plangebiet umfasst in der Gemarkung Stralsund folgende Flurstücke:

×          Flur 57 Flurstück 15/5 ganz.

×          Flur 58 Flurstücke 20/1, 20/2, 26/2, 26/3, 38/2, 38/3, 38/4, 41/4 und 44/5 ganz.

×          Flur 58 Flurstücke 45/2 und 45/3 anteilig.

×          Sowie Flur 57 Flurstücke 9/11, 9/12, 9/13, 9/14, 11/4, 14/1, 15/7, 16/1, 16/2, 16/3, 16/5, 16/6, 16/7, 16/8, 16/9, 16/10, 17/3 und 165/1 ganz,

×          Flur 57 Flurstücke 15/6, 16/11, 21/5, 21/6 und 166/4 anteilig

×          und Flur 58 Flurstück 39 ganz.

2. Ziel der Planung ist die Entwicklung eines Standortes für gemischte Nutzungen mit Gewerbe und Wohnen in Form eines Urbanen Gebietes. Die Baukörper sollen eine kompakte, mehrgeschossige Bauweise aufweisen. Entlang der Rostocker Chaussee wird ein zusammenhängender geschwungener Gebäudekomplex mit Tiefgarage geplant. Im rückwärtigen Bereich sind Stadtvillen möglich, welche über eine separate Tiefgarage verfügen. Die neu zu ordnende Verkehrserschließung des Gebietes soll von der Rostocker Chaussee aus erfolgen. Ergänzend wird eine Ausfahrt zum Carl-Heydemann-Ring geprüft.

3. Der Bebauungsplan Nr. 80 der Hansestadt Stralsund "Hansebogen – Urbanes Gebiet an der Rostocker Chaussee" der Hansestadt Stralsund soll im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung über Wiedernutzbarmachung von Flächen und Nachverdichtung. Die überbaubare Grundfläche wird weniger als 20.000 m² betragen, es sind keine umweltverträglichkeitspflichtigen Vorhaben oder Beeinträchtigung von Natura 2000-Gebiete zu erwarten und bei der Planung werden auch keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sein.

4. Der Beschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

Lösungsvorschlag:

Die Entwicklung eines neuen Standortes für ein gemischt genutztes, urbanes Gebiet soll vorbereitet werden. Dazu soll gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden. Das Planungsziel besteht in der Beseitigung des städtebaulichen Missstandes und der Neuordnung des Gebietes. Für die Baufläche ist die Ausweisung eines Urbanes Gebietes und ggf. für rückwärtige Teilflächen auch eines Allgemeinen Wohngebietes vorgesehen.

Das mit der Stadt abgestimmte städtebauliche Konzept des Projektentwicklers sieht vor, die Ecke an der Rostocker Chaussee durch einen geschwungenen Baukörper zu fassen, der den Auftakt zur rückwärtigen Wohnbebauung in der Form eines Bogens bildet. Der Flucht folgend schließen sich vier Stadtvillen in Form von Doppelhäusern an. Südlich davon sind weitere Wohngebäude vorgesehen. Die Anzahl der Vollgeschosse wird sich zwischen 4 (3 + Staffelgeschoss) und 5 (4 + Staffelgeschoss) bewegen.

Das Nutzungskonzept sieht vor, dass ca. 21.000 m² Bruttogeschossfläche oberirdisch gebaut werden, zzgl. ca. 8.000 m² Bruttogeschossfläche unterirdisch für die Tiefgaragen. Bei einem angenommenen Mischungsverhältnis von 1/3 zu 2/3 könnte so eine gewerbliche Nutzung von 7.000 m² und eine Wohnnutzung von 14.000 m² gebaut werden. Das entspricht ca. 140 Wohneinheiten.

Die Verkehrsanbindung des Plangebiets soll vorrangig über die Rostocker Chaussee erfolgen. Dazu wird eine Einfahrt auf Höhe der Kreuzung zur Richtenberger Chaussee geplant. Um den Verkehr flüssig zu organisieren, wird hier ein Kreisverkehr favorisiert, an dessen Umsetzung der Projektentwickler beteiligt werden soll.

Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Hansestadt Stralsund stellt die Fläche des Plangebietes als gemischte Baufläche dar. Damit kann der B-Plan aus dem FNP entwickelt werden.

Zum Bebauungsplan soll ein grünordnerischer Fachbeitrag einschließlich Prüfung der artenschutzrechtlichen Belange erarbeitet werden. Alle Gutachten incl. Lärmschutz-gutachten, Leistungsfähigkeitsnachweis für die Erschließung, Baugrundgutachten und Prüfung auf Altlasten übernimmt der Projektentwickler.

Die Durchführung des Vorhabens und der notwendigen Erschließung einschließlich eventuell erforderlicher Kompensationsmaßnahmen wird die Hansestadt Stralsund in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Vorhabenträger regeln. In diesem Vertrag ist außerdem der Zeitrahmen für die Realisierung zu vereinbaren.

Alternativen:

An diesem Standort besteht für die geplante Urbane Gebietsentwicklung kein Baurecht nach § 34 BauGB. Wenn das Plangebiet zu einem Baustandort in der vorgesehenen Dimension entwickelt werden soll, gibt es zur Aufstellung eines Bebauungsplanes keine Alternative.