Sachverhalt:

Zur Steuerung einer geordneten städtebaulichen und Infrastrukturentwicklung im Stadtteil Andershof wurde kürzlich ein Rahmenplanentwurf (IV 0003/2021) vorgelegt. Dieser berücksichtigt neben der reduzierten Verkehrsbedeutung der Greifswalder Chaussee nach Inbetriebnahme der neuen Ortsumgehung/ B 96 auch die Aussicht auf Fortbestand und Qualifizierung des hiesigen Einzelhandels- und Nahversorgungsstandortes für das Stadtgebiet Süd, bauliche Entwicklungsinteressen und den geplanten Haltepunkt „Stralsund Süd“ auf der Bahnstrecke nach Greifswald mit voraussichtlicher Inbetriebnahme in 2026. Der Entwurf führt die verschiedene Ebenen der Stadtentwicklung zusammen: Städtebau (kompakte Stadtviertel, Stadt der kurzen Wege durch Funktionsmischung), technische Infrastruktur (Aufbau einer klimaneutralen Wärme- und Energieversorgung) und Mobilität (Bahnhaltepunkt mit ca. 100 Park & Ride-Plätzen und Fahrradstellflächen, Förderung des ÖPNV, Verknüpfung im Umweltverbund) sowie Landschaftsentwicklung (Spiel- und Freiflächen, Naherholung, Niederschlagswassermanagement, Biodiversität).

Für die Umsetzung des Rahmenplans ist die Aufstellung von teilräumlichen Bebauungsplänen erforderlich.

Im Rahmen der laufenden 3. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) der Hansestadt Stralsund wurden Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung und daraus abgeleitet zum Wohnraumbedarf bis 2035 erstellt. Zur Bedarfsabsicherung ist mittelfristig auch weiterhin eine kontinuierliche Entwicklung von Wohnbauflächen erforderlich.

Um die Attraktivität der Hansestadt Stralsund als Wohnort zu sichern und weiter zu steigern, ist dabei ein vielfältiges und für verschiedenste Nutzergruppen geeignetes Wohnraumangebot an unterschiedlichen Standorten vorzuhalten. Dabei müssen künftig u.a. sozialorientierte und genossenschaftliche Wohnraummodelle stärker zum Tragen kommen.

Nur ein effektiver und attraktiver Wohnungsmarkt kann weiteren Zuzug befördern. Es gibt eine anhaltend hohe Nachfrage nach attraktiven Bauplätzen in der Nähe zum Strelasund aus den unterschiedlichsten Angebotssegmenten (freistehendes Einfamilienhaus, Doppel- und Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau), wobei zunehmend alternative Möglichkeiten der Eigentumsbildung (kaufen oder Mietkauf im Geschosswohnungsbau, Baugruppen etc.) nachgefragt werden.

Bereits mit der 2. ISEK-Fortschreibung aus dem Jahr 2015 gab es ein klares Bekenntnis zur Entwicklung der in Rede stehenden Flächen als Wohnstandort. Das Plangebiet ist prädestiniert für die mit der ISEK-Fortschreibung und der Rahmenplanung Andershof angestrebte Stärkung der Siedlungsentwicklung in diesem Bereich durch seine räumliche Nähe zu Infrastruktureinrichtungen (bspw. Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, Busanbindung, künftige Bahnanbindung). Das Gebiet zeichnet sich durch die direkte Lage am Strelasund aus und ist im Stadtgebiet die letzte potenzielle Baufläche in dieser Lagegunst. Deshalb ist es in besonderem Maße als Wohnstandort geeignet. Das Plangebiet kann in bestehende Siedlungsstrukturen eingebunden werden. Der Bereich schließt sich an Wohngebiete am Stadtrand an, die insbesondere aufgrund der Lage im Süden der Stadt für Pendler in das benachbarte Teiloberzentrum Greifswald attraktiv sind.

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 23,6 Hektar (ha) und beinhaltet folgende Flurstücke der Gemarkung Andershof in Flur 2: 13/4 (teilweise) ; 13/7 ; 36/2 ; 37 ; 38/1 ; 38/2 ; 39/1 ; 39/2 ; 39/4 ; 39/5 ; 40/5 , 40/11 ; 40/21 ; 40/23 ; 40/24 und 40/28.

Die Flächen befinden sich überwiegend in Privateigentum und werden zurzeit großenteils landwirtschaftlich bewirtschaftet.

Auf dem Flurstück 36/2 setzt die DEGES Kompensationsmaßnahmen gemäß Planfeststellungsbeschluss für die 2. Rügenquerung um.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Hansestadt Stralsund stellt das Plangebiet großenteils als Wohnbaufläche dar. Der seinerzeit 200 m breite Küstenschutzstreifen und der Freihaltekorridor des oberen Richtfeuers sind als Grünflächen dargestellt. Durch die Wohnbauflächendarstellung im Flächennutzungsplan ist die geplante bauliche Entwicklung unbeachtlich der im Gebiet teilweise anzutreffenden wertgebenden Böden mit einer Bodenwertzahl von > 50 zulässig. Der B-Plan entspricht somit dem Entwicklungsgebot gem. § 8 (2) BauGB.

Der Bürgerschaftsbeschluss Nr. 98-II-08-1450 vom 12.11.1998, der das Verfahren zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes der Hansestadt Stralsund für die betroffene Teilfläche mit dem Ziel einleitete, die Darstellung der Wohnbaufläche in eine Fläche für die Landwirtschaft alternativ ggf. in eine Sport- oder Grünfläche zu ändern kann aufgehoben werden, da künftig der Darstellung des rechtswirksamen FNP´s für den Bereich entsprochen werden soll.

Die privaten Grundstückseigentümer der Ackerfläche möchten das Gebiet als Vorhaben- und Erschließungsträger für Wohnungsbau entwickeln. Die Hansestadt Stralsund möchte am Standort Wohnbauten und Gemeinbedarfsflächen entwickeln und erwirbt die dazu vorgesehenen Flächen von den Eigentümern.

Die Nutzungen sind am geplanten Standort derzeit bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Baurecht für die angestrebte Entwicklung kann nur durch einen entsprechenden Bebauungsplan geschaffen werden.

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

1.    Für das im Stadtteil Andershof direkt am Strelasund, östlich der Bebauung am Drigger Weg, westlich des B-Plangebietes Nr. 5 "Wohngebiet Andershof / Devin" und nördlich des B-Plangebietes Nr. 42 "Wohngebiet südlich des Deviner Weges" gelegene 23,6 ha große Areal soll entsprechend der Abgrenzung des Geltungsbereiches (mit den Flurstücken der Gemarkung Andershof in Flur 2: 13/4 (teilweise) ; 13/7 ; 36/2 ; 37 ; 38/1 ; 38/2 ; 39/1 ; 39/2 ; 39/4 ; 39/5 ; 40/5 ; 40/11 ; 40/21 ; 40/23 ; 40/24 und 40/28) und gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplan aufgestellt werden.

2.    Ziel des Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung von Wohnbau- und Gemeinbedarfsflächen zu schaffen sowie die technische und verkehrliche Erschließung zu sichern.

3.   Der Beschluss ist gemäß § 2 (1) BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

4.   Der Bürgerschaftsbeschluss Nr. 98-II-08-1450 vom 12.11.1998 zur 1. Änderung des Flächennutzungsplans wird aufgehoben.

Lösungsvorschlag:

Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im Regelverfahren mit Durchführung einer Umweltprüfung. Wesentliche Planungsziele sind die Herstellung der verkehrlichen und technischen Infrastruktur, die Entwicklung als Standort für Geschosswohnungsbau und individuelle Wohnbebauung sowie Infrastruktureinrichtungen und Gemeinbedarfsflächen. Im Küstenschutzstreifen soll die in diesem Abschnitt geplante neue Trassenführung des Ostseeküsten-Radweges entlang des Strelasunds gesichert werden.

Zur besseren Flächenausnutzung strebt der private Vorhaben- und Erschließungsträger die Erneuerung des oberen Richtfeuers an einem anderen Standort ohne Freihaltekorridor an. Dazu ist eine Klärung mit dem Wasser- und Schifffahrtsamt erforderlich.

Alternativen:

An diesem Standort besteht kein Baurecht für eine Wohngebietsentwicklung nach § 34 BauGB. Wenn hier ein Wohnungsbaustandort mit Gemeinbedarfseinrichtungen entstehen soll, gibt es zur Aufstellung eines Bebauungsplanes keine Alternative.