Sachverhalt:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund hat in ihrer Sitzung am 1. Oktober 2020 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 23 „Möbelmärkte südlich der Werftstraße“ aufzustellen und das 6. Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan der Hansestadt Stralsund einzuleiten (Beschluss-Nr. 2020-VII-06-0345). Mit diesen Planungen sollten die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die von der Löwengrund Immobilien GmbH beabsichtigten Ansiedlung des Möbelvollsortimenters XXXLutz mit einer Verkaufsfläche von ca. 21.000 m² und dem Möbeldiscounter Mömax mit ca. 7.500 m² Verkaufsfläche am Standort südlich der Werftstraße geschaffen werden.

In Vorbereitung auf das Bebauungsplanverfahren wurden drei Fachgutachten erstellt:

1. Die „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von XXXLutz und Mömax in der Hansestadt Stralsund“ gelangt zu dem Ergebnis, dass das Ansiedlungsvorhaben eine deutliche Aufwertung des Möbelhandels im Oberzentrum Stralsund erwarten lässt. Negative raumordnerische oder städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Insgesamt sind zwar wettbewerbliche Effekte in den zentrenrelevanten Sortimenten zu prognostizieren, ein Umschlagen der wettbewerblichen Effekte in städtebauliche Beeinträchtigungen im Sinne eines Funktionsverlustes sind aber weder für den zentralen Versorgungsbereich Altstadt Stralsund noch für andere zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten.

2. Im Ergebnis der „UNESCO-Welterbe- und Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung für das geplante Einrichtungshaus XXXLutz und Mömax“ ist festzustellen, dass der Baukörper durch die relativ einfache Fassadengestaltung in Verbindung mit den Dimensionen am bisher diskutierten Standort kompakt und massiv und damit in Grundfläche und Höhe unmaßstäblich im Verhältnis zu den Dimensionierungen der städtischen Bebauung wirkt. Durch die dichte Lage des Baukörpers an der B 96 wird beim Vorbeifahren die Raumproportion stark verändert und infolge ein „bedrängendes“ Raumerlebnis gefördert oder erzeugt. Das Gutachten empfiehlt eine Gliederung des Baukörpers durch eine Höhenabstufung und eine Fassadengestaltung zur Minderung der massiven und kompakten Wirkung des Baukörpers.

3. Die „Verkehrliche Stellungnahme für den geplanten Bau eines Möbelfachmarkts an der Greifswalder Chaussee in der Hansestadt Stralsund“ gelangt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der vorhandenen Kapazität und Dimensionierung der umliegenden Verkehrsanlagen die verkehrstechnischen Voraussetzungen für eine leistungsfähige Erschließung des Plangebiets gegeben sind. Es sind nach bisherigem Stand keine baulichen Maßnahmen zur Kapazitätssteigerung an den unmittelbar betroffenen Knotenpunkten erforderlich. Um Konflikte mit dem ein- und ausfahrenden Verkehr sowie dem Kfz-Verkehr und dem querenden Fuß- und Radverkehr zu verringern, empfiehlt das Gutachten, den gesamten ein- und ausfahrenden Verkehr, einschließlich der bereits bestehenden Tankstelle und der Schnellrestaurants, über eine Ein- und Ausfahrt zu erschließen und so die bestehende Anzahl an Grundstückzufahrten an der Greifswalder Chaussee zu reduzieren.

Im Ergebnis der verkehrstechnischen Untersuchung und der visuellen Auswirkungsanalyse ist also festzustellen, dass das geplante Vorhaben am Standort südlich der Werfstraße zwar grundsätzlich realisierbar, aber mit erhöhten Aufwendungen und Auswirkungen hinsichtlich der Gestaltung und verkehrlichen Anbindung verbunden ist.

Gemäß Empfehlung der Bürgerschaft wurden parallel zu den o.g. Untersuchungen mögliche Alternativstandorte im Stadtgebiet untersucht. Voraussetzungen aus Sicht des Unternehmens sind neben einer ausreichenden Flächengröße eine möglichst einfache verkehrliche Erreichbarkeit und eine gute Sichtbarkeit für die touristischen Verkehrsströme. Städtebaulich ist auf eine Integration in städtebauliche Strukturen sowie ein möglichst großes Vernetzungspotenzial zu achten (Synergien für die weitere städtebauliche Entwicklung). Gemäß diesen Kriterien konnte als sinnvoller Alternativstandort das Gelände zwischen dem Rügenzubringer (B 96) und der Feldstraße, westlich der Bahnanlagen, identifiziert werden. Die Fläche liegt ebenfalls direkt an der B 96 und ermöglicht damit die notwendige Sichtbarkeit aus dem überörtlichen Straßennetz.

Durch die größere Grundstücksfläche (ca. 4,4 ha statt ca. 2,7 ha südlich der Werftstraße) kann das Gebäude hier mit deutlich geringeren Auswirkungen auf das Stadtbild errichtet werden. Das Stapellager muss nun nicht mehr über den Verkaufsflächen angeordnet werden, sondern kann ebenerdig an das Gebäude angeschlossen werden. Das führt zu einer Reduzierung von vier auf drei Geschossen und damit zu einer deutlichen Verringerung der Gebäudehöhe. Durch die Lage südlich der B 96 gliedert sich der Baukörper zudem besser in die dort bereits prägende Gewerbebebauung ein (Werfthalle, Brauerei) und lässt den Blick vom Rügenzubringer auf die Altstadt frei.

Eine gute Verkehrsanbindung ist über die Abfahrt Feldstraße von der Ortsumgehung (B 96) gegeben. Damit kann die bereits stark frequentierte Greifswalder Chaussee und der in Spitzenzeiten bereits stark genutzte Kreisverkehr an der Werftstraße von zusätzlichem Verkehr durch den großflächigen Möbeleinzelhandel weitgehend freigehalten werden.

Vorteilhaft erscheinen jedoch vor allem die mit dem Standort an der Feldstraße verbundenen Synergieeffekte für die Entwicklung des unmittelbar angrenzenden Lokschuppenareals.

Das Gelände des ehem. Bahnbetriebswerks wurde von der städtischen Liegenschaftsentwicklungsgesellschaft (LEG) mit dem Ziel übernommen, den Erhalt der denkmalgeschützten Lokschuppen zu erreichen. Allerdings verhindern derzeit die erkennbar erheblichen Mehrkosten für die bauliche Wiederherstellung der ruinösen Lokschuppen, die umfangreichen Altlasten aus jahrzehntelanger gewerblicher Nutzung, zudem die fehlende Erschließung sowie die mangelnde Präsenz des Standorts in der Stadt jegliche Entwicklung. Die Bahngleise im Westen wie Osten schneiden den Bereich sowohl von der Tribseer Vorstadt als auch der Frankenvorstadt vollständig ab. Alleine für die Lokschuppen ist keine Entwicklungsperspektive erkennbar.

Mit der Ansiedlung der Möbelmärkte mit überregionalem Einzugsbereich würde jedoch nicht nur das Gelände insgesamt erschlossen, sondern als Standort mit starker Frequenz und guter Adresse etabliert werden, so dass Folgeinvestitionen zur baulichen Umnutzung der Lokschuppen realistisch werden. Mit der für das Möbelhaus geplanten Erschließungsstraße lassen sich in deren Verlängerung gleichzeitig die Lokschuppen verkehrstechnisch gut anbinden. Über einen mit dem Unternehmen ausgehandelten Infrastrukturkostenzuschuss wird zudem die Errichtung einer Fußgänger-/Radwegebrücke als Verbindung zwischen Frankenvorstadt und Tribseer Vorstadt mit Anschluss an das Lokschuppenareal ermöglicht werden können. Damit wird nicht nur die innerstädtische Vernetzung über die Bahngleise hinweg insgesamt verbessert, sondern auch der Standort der Lokschuppen an den Siedlungsbereich angeschlossen (d.h. fußläufig erreichbar), was letztlich Voraussetzung für alle öffentlichkeitswirksamen Nutzungen in den Lokschuppen ist (Veranstaltungs-/ Ausstellungs-/ Sport- und Freizeitnutzungen).

Beschlussvorschlag:

Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:

1.       Für das in den Stadtteilen Tribseer Vorstadt und Am Umspannwerk gelegene Gebiet zwischen der Feldstraße und der B 96 soll ein Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgestellt werden. Das ca. 4,6 ha große Plangebiet umfasst die Flächen der Gemarkung Stralsund, Flur 54 anteilig die Flurstücke 8, 6 und 4/5, in der Flur 53 die Flurstücke 3/2 (tlw.), 16/11 (tlw.), 18/3 (tlw.), 19/3 (tlw.), 20/2 (tlw.), 3/1, 21 (tlw.), 54 (tlw.), 53 (tlw.) und in der Flur 44 anteilig die Flurstücke 1 und 2.

2.       Es wird begrenzt im Nordwesten durch die Bundesstraße B 96, im Norden durch den Lokschuppen 3, im Osten durch das Bahngelände, im Süden durch die Feldstraße und im Westen durch eine ruderalisierte Grünfläche.

3.       Ziel der Planung ist die Entwicklung eines Sonstigen Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel mit der Zweckbestimmung Möbelmarkt. Die besonderen gestalterischen Anforderungen an diesen Standort an der überörtlichen Hauptverkehrsstraße sind bei der Planung zu berücksichtigen.

4.       Der rechtswirksame Flächennutzungsplan, genehmigt mit Bescheid der höheren Verwaltungsbehörde vom 8.5.1999, Az. 512.111-05.000 soll für die ca. 7,5 ha große Teilfläche zwischen Feldstraße und B 96 geändert werden. Der im Flächennutzungsplan bisher als Grünfläche dargestellte Änderungsbereich soll nun überwiegend als Sonderbaufläche dargestellt werden. Der dem Flächennutzungsplan beigeordnete Landschaftsplan ist ebenfalls zu ändern.

5.       Der Beschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

Lösungsvorschlag:

Der neue Standort wird als Vorzugsstrandort bestätigt. Die benötigten Grundstücke befinden sich überwiegend im Eigentum der Liegenschaftsentwicklungsgesellschaft (LEG) sowie der Stadt. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die Eingriffe in Natur und Landschaft erfasst und entsprechende Ausgleichsmaßnahmen festlegt.

Die Durchführung des Vorhabens und der dafür notwendigen Erschließung wird die Hansestadt Stralsund in einem Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger regeln. In diesem Vertrag ist außerdem der Zeitrahmen für die Realisierung zu vereinbaren.

Aufgrund der Darstellung im rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Grünfläche kann die nun geplante Nutzung nicht gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden, so dass die Darstellungen des Flächennutzungsplans den Planungszielen angepasst werden müssen. Der Bereich soll nun überwiegend als Sonderbaufläche dargestellt werden. Der dem Flächennutzungsplan beigeordnete Landschaftsplan ist für die Teilfläche ebenfalls zu ändern.

Alternativen: 

Alternativ ist der Verzicht auf einen Standortwechsel und eine Umsetzung der Ansiedlung gemäß der bisherigen Beschlusslage der Bürgerschaft am Standort Greifswalder Chaussee möglich.