Sachverhalt:
Das Quartier 33 befindet sich in der Stralsunder Altstadt in
unmittelbarer Nähe zur Jakobikirche. Es wird umgrenzt von der Böttcherstraße,
der Jakobiturmstraße, der Papenstraße und der Filterstraße. Das Quartier stellt
sich als eine der letzten größeren Brachflächen innerhalb des
Sanierungsgebietes Altstadt dar und wird derzeit fast flächendeckend als
Stellplatzanlage genutzt. Für die Beseitigung dieses städtebaulichen
Missstandes besteht dringender Handlungsbedarf.
Mit dem Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Nr.
133 „Vor der Jacobikirche“ vom 22.05.1997 ist bereits ein förmliches Verfahren
eingeleitet worden. Der Städtebauliche Rahmenplan, im Dezember 2000 als
Bestandteil des Managementplanes Altstadt durch die Bürgerschaft beschlossen,
weist das Quartier als Wohngebiet mit einer geschlossenen Blockrandbebauung
aus.
In den folgenden Jahren wurden, nicht zuletzt aufgrund
mangelnder Nachfrage von Bauinteressenten, auch alternative Ansätze der
Quartiersentwicklung verfolgt. So wurden beispielsweise Ideen für eine
Zwischennutzung als temporäre Grün- und Freifläche geäußert, die mangels Förderfähigkeit und
anderer Prioritätensetzungen (z.B. Spielplatz an der Heilgeiststraße,
Stadtmauervorbereiche, Sundpromenade) nicht realisierbar waren.
Mittlerweile haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend
geändert: Die Nachfrage nach bebaubaren Grundstücken in der Altstadt, insbesondere
für eigene Wohnzwecke (sogen. „Selbstnutzer“) in der Altstadt ist erheblich
gestiegen. Weiterhin wurden in den zurückliegenden Jahren mit Erweiterung der
Fußgängerzone und Sanierung von Grünanlagen innerhalb und in unmittelbarer
Umgebung der Altstadt weitere öffentliche Aufenthaltsbereiche hergestellt bzw.
aufgewertet; die Umgestaltung des Neuen Marktes als zentral gelegener,
öffentlicher Stadtraum mit besonderer Aufenthaltsqualität befindet sich in
Vorbereitung.
2012 wurden dem Gestaltungsbeirat Studentenarbeiten
vorgestellt, die sich mit der städtebaulichen Entwicklung des Quartiers 33
befassten. Der Gestaltungsbeirat sprach sich in diesem Zusammenhang einhellig
für die Stärkung der Wohnfunktion in der Altstadt durch eine Bebauung des
Quartiers 33 aus. 2013 wurde daraufhin eine Städtebauliche Studie erarbeitet,
die Varianten hinsichtlich möglicher Bebauungs- und Freiraumstrukturen
(vollständige oder partielle Bebauung in Kombination mit öffentlichen
Freiflächen) untersucht sowie die jeweiligen Vor- und Nachteile differenziert
darstellt. Im Ergebnis wird als Vorzugsvariante eine Blockrandbebauung auf
Grundlage der historischen Parzellenstruktur vorgeschlagen. Im Oktober 2013
wurde diese Studie dem Gestaltungsbeirat vorgestellt, der die Ergebnisse als Grundlage
für die Weiterentwicklung des Areals empfiehlt.
Der überwiegende Anteil der Grundstücke des Quartiers 33
befindet sich im Treuhandsondervermögen. Hierfür liegt bereits eine Vielzahl
von Interessenbekundungen und Kaufanträgen vor.
Lösungsvorschlag:
Das seit 1998 ruhende Bauleitplanverfahren für das Quartier
33 wird wieder aufgenommen.
Das Potenzial eines gesamten brachliegenden Quartiers, die
Lage im Herzen der Altstadt, die Nachfrage an bebaubaren Einzelgrundstücken und
die überwiegende Verfügbarkeit über die Grundstücke durch die Hansestadt werden
genutzt, um Bevölkerungsanteil und -vielfalt der Altstadt zu erhöhen, den
städtebaulichen Missstand der vorhandenen Stellplatznutzung durch konsequente
Stadtreparatur zu beseitigen und vorbildhafte Lösungen der energetischen
Stadtsanierung zu entwickeln.
Ziel ist es, den Planungsprozess zu diesem wichtigen
Altstadtvorhaben kooperativ und konstruktiv auszugestalten. Deshalb werden der
nun anstehenden Erarbeitung des Bebauungsplans für Quartier 33 und der
anschließenden Vermarktung der Grundstücke Entwicklungsleitlinien zugrunde
gelegt. Diese Leitlinien basieren auf den bisherigen Beschlüssen der
Bürgerschaft, den Ergebnissen der 2013 erarbeiteten Städtebaulichen Studie und
den Empfehlungen des Gestaltungsbeirates.
Außerdem besteht aufgrund von zwischenzeitlichen Änderungen
im Bauplanungsrecht nunmehr die Möglichkeit, das Bebauungsplanverfahren im
beschleunigten Verfahren nach
§ 13a BauGB durchzuführen.
Finanzierung:
Die Finanzierung der Planungskosten erfolgt aus Städtebaufördermitteln
Alternativen:
Wenn die Ziele des durch die Bürgerschaft beschlossenen Städtebaulichen Rahmenplanes umgesetzt werden sollen, besteht keine Alternative zur Durchführung eines Bebauungsplan-verfahrens.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:
I. Folgende Leitlinien
werden der städtebaulichen Entwicklung des Quartiers 33 zugrunde gelegt:
1. Zur Erhöhung des
Wohnanteils in der Stralsunder Altstadt sollen die städtischen Grundstücke
parzellenweise vorwiegend an unterschiedliche Selbstnutzer zu Wohnzwecken
veräußert werden. Die Errichtung von Mehrfamilienhäusern bzw.
Geschosswohnungsbauten soll auf Eckgrundstücke des Quartiers beschränkt
sein.
2. Die Ziele des
Rahmenplans Altstadt einer kleinteiligen Blockrandbebauung sollen mit einem
hohen Freiflächenanteil im Inneren des Quartiers mit privaten Gartenanteilen
(„grüne Höfe“) verbunden werden.
3. Die Vielfalt der
Selbstnutzer soll sich einerseits in einem individuellen Erscheinungsbild der einzelnen Gebäude
ausdrücken und gleichzeitig in ein
gestalterisches Gesamtkonzept einfügen. Um ein hohes Maß an Baukultur
sicherzustellen, sollen sämtliche Bebauungskonzepte für Grundstücke im
Treuhandsondervermögen vor Veräußerung durch den Gestaltungsbeirat begutachtet
werden.
4. Für das Quartier wird
ein Stellplatzkonzept entwickelt, das den gesamten Stellplatzbedarf des
Quartiers bei gleichzeitiger Minimierung der versiegelten Fläche im
Quartiersinneren abdeckt.
5. Die Bebauung des
Quartiers soll modellhaft Möglichkeiten einer nachhaltigen Bauweise und
effizienten Energieversorgung aufzeigen, die dem Charakter der
denkmalgeschützten Altstadt und UNESCO-Welterbestätte Rechnung tragen.
II. Die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 133 erfolgt gem. § 13a BauGB
(Bebauungsplan
der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren, ohne die
Durchführung einer Umweltprüfung.