Sachverhalt:
In den letzten Jahren zeichnet sich in der Hansestadt Stralsund ein
stetiger Einwohnerzuwachs ab. Die Bevölkerung wuchs von 56.875 (2010) auf
57.540 (2014). Mit diesem Einwohnerwachstum steigt auch weiterhin der Bedarf
nach Wohnraum.
Im Rahmen der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes
(ISEK) der Hansestadt Stralsund (Beschl. Nr. 2015-VI-02-0177 vom 12.03.2015)
wurde eine Prognose für den Wohnraumbedarf bis 2030 erstellt. In Ergebnis ist
die Zielsetzung formuliert worden, dass der künftige Bedarf eine langfristige,
kontinuierliche Entwicklung von Wohnbaustandorten erfordert. Es ist ein vielfältiges,
vielgestaltiges Wohnraumangebot erforderlich u. a. auch an hochwertigen
Standorten, insbesondere in den stark nachgefragten Lagen am Strelasund oder
mit Wasserbezug.
Unverändert besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach
Eigenheimgrundstücken. Es werden ca. 60 bis 70 Häuser pro Jahr gebaut. Die
bisher erschlossenen Wohngebiete sind weitgehend ausgelastet oder entsprechen
nicht den Wünschen der einzelnen Bauherren. Die Nachfrage nach attraktiven
Bauplätzen bevorzugt am Strelasund ist unverändert groß. In den wassernahen
Baugebieten, in denen die Erschließung Ende 2014 fertiggestellt wurde
(Wohngebiet am Boddenweg, B-Plan Nr. 63) bzw. noch läuft (ehemalige
Bereitschaftspolizei, B-Plan Nr. 62) sind die Grundstücke bereits zu 90 %
vergeben.
Im Planverfahren ist der B-Plan Nr. 64 „Wohngebiet nördlich der
Studentensiedlung Holzhausen“. Das Baugebiet wird voraussichtlich ca. 23
Eigenheimgrundstücke und 4 Grundstücke für Stadtvillen umfassen. Auch mit
diesem Gebiet kann die anhaltende Baulandnachfrage in der Nähe zum Strelasund
nicht gedeckt werden. Deshalb soll anknüpfend an die mit dem B-Plan Nr. 64
bereits eingeleitete Entwicklung am nördlichen Stadtrand auch der angrenzende
Acker als Wohnungsbaustandort vorbereitet werden.
Im Zuge der Erarbeitung des B-Plans Nr. 64 wurde ein städtebauliches
Gesamtkonzept herausgearbeitet. Dieses sieht neben einem südlichen Baufeld (BA
1, B-Plan Nr. 64) ein weiteres nördliches Baufeld (BA 2) vor (siehe Anlage).
Beide Baufelder trennt eine grüne „Landschaftsfuge“. Das nördliche Baufeld soll
den neuen Stadtrand, der sich auf Höhe der Einmündung der Hochschulallee in die
Parower Chaussee klar abzeichnet, ausbilden.
Der rechtverbindliche Flächennutzungsplan (FNP) der Hansestadt Stralsund
stellt das Areal nördlich der Studentensiedlung Holzhausen als „Fläche für die
Landwirtschaft“ und überlagert als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und Entwicklung von Natur und Landschaft“ dar. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind
Bebauungspläne aus dem FNP zu entwickeln. Um dem Entwicklungsgebot entsprechen
zu können, müssen für die geplante Wohnentwicklung auch die Darstellungen im
FNP geändert werden. Der dem FNP beigeordnete Landschaftsplan stellt das Gebiet
als landwirtschaftliche Nutzfläche dar und ist ebenfalls zu ändern. Mit
Beschluss der Bürgerschaft vom 15.08.2013 wurde die 13. Änderung des FNP’s für
den B-Plan Nr. 64 eingeleitet. Im Planverfahren zeigte sich, dass der
Geltungsbereich an das städtebauliche Konzept für die Gestaltung des nördlichen
Stadtrandes in diesem Abschnitt angepasst werden muss.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Für die im Stadtteil Knieper Nord gelegene Fläche östlich der
Hochschulallee soll ein Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgestellt
werden.
Das ca. 6,5 ha große Plangebiet umfasst in der Gemarkung Stralsund, Flur
2 die Flurstücke 17/2 und 18/2 jeweils anteilig. Es wird begrenzt im Norden
durch bewirtschaftete Ackerflächen, im Osten durch den Ostseeküstenradweg, im
Süden durch die geplante Grünfläche des Bebauungsplans Nr. 64 „Wohngebiet
nördlich der Studentensiedlung Holzhausen“ und im Westen durch die
Hochschulallee.
2. Ziel der Planung ist ein städtebaulich und architektonisch
hochwertiger Wohnstandort, vorrangig für den Einfamilienhausbau. Die
Besonderheiten des Orts- und Landschaftsbildes sowie des Natur- und
Landschaftsraums sollen bei der Planung berücksichtigt werden. Insbesondere
Sichtachsen zum Strelasund bzw. in die offene Landschaft sind freizuhalten und
die bestehende Topographie ist zu erhalten. Der Ortsrand ist gestalterisch
eindeutig zu definieren und von der offenen Landschaft in Richtung Parow
abzugrenzen.
3. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan, genehmigt mit Bescheid der
höheren Verwaltungsbehörde vom 08.05.1999, Az. 512.111-05.000 und der
beigeordnete Landschaftsplan, sollen für die ca. 13,3 ha große Teilfläche
nördlich der Fachhochschule/Studentensiedlung „Holzhausen“ geändert werden.
Dieser Bereich soll nun teilweise als Wohnbaufläche (zwei Bauflächen) sowie als
umliegende Grünflächen und überlagert als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt werden. Der dem
Flächennutzungsplan beigeordnete Landschaftsplan wird dieser Darstellung
angepasst. Der Punkt 3 des Bürgerschaftsbeschluss-Nr. 2013-V-06-0999 vom
15.08.2013 wird hiermit in Bezug auf den räumlichen Geltungsbereich der 13.
Flächennutzungsplanänderung konkretisiert.
4. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.
Lösungsvorschlag:
Es wird vorgeschlagen, die entsprechend dem oben beschriebenen
städtebaulichen Gesamtkonzept geplante Siedlungsfläche durch das zweite, nördliche
Baufeld zu ergänzen. Baurecht kann nur durch einen Bebauungsplan geschaffen
werden. Für das Areal soll deshalb der Bebauungsplan Nr. 65 aufgestellt und das
Verfahren mit dem Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB eingeleitet
werden.
Das ca. 6,5 ha große Plangebiet hat die
Liegenschaftsentwicklungsgesellschaft der Hansestadt Stralsund mbH (LEG) von
der Bodenverwertungs- und verwaltungs GmbH erworben und wird z. Zt.
landwirtschaftlich genutzt.
Das städtebauliche Konzept für den geplanten B- Plan Nr. 65 sieht ein
ca. 3,9 ha großes Baufeld vor, welches nach Norden und Osten durch eine ca. 2,6
ha große Grünfläche eingefasst wird (siehe Anlage).
Das Baufeld ist als trapezförmiger, sich zum Strelasund verjüngender
Siedlungsraum vorgesehen. Wie für den benachbarten B- Plan Nr. 64, sollten
ebenfalls hohe Anforderungen an die städtebauliche und architektonische
Qualität der Gebäude und die Außengestaltung gestellt werden (städtebaulicher
Entwurf, gestalterische Festsetzungen).
Die technische Erschließung ist neu herzustellen und muss in die
vorhandenen öffentlichen Netze eingebunden werden. Das Plangebiet ist
straßenseitig an die Hochschulallee anzuschließen. Diese bildet aber auch die
prägende grüne Raumkante nach Westen. Die Alleebäume sollen durch ausreichende
Bauabstände und eine sorgsame Wahl des Straßenanschlusses (Baumlücke) erhalten
werden.
Charakteristisch ist die nach Osten abfallende Hanglage, von der aus
eine gute Sicht zum Strelasund und zur Insel Rügen besteht. Die Geländehöhen
liegen zwischen ca. 17 und 7 m über DHHN 92. Sichtachsen zum Strelasund bzw. in
die offene Landschaft vom öffentlichen Raum und von den privaten Grundstücken
sind freizuhalten.
Das Plangebiet liegt teilweise im 150 m breiten Gewässerschutzstreifen
gemäß Naturschutzausführungsgesetz M-V (§ 29 Abs. 1 NatSchAG M-V), in dem
bauliche Anlagen nicht errichtet werden dürfen. Dies wird bei der Planung
entsprechend zu berücksichtigen sein.
Zum Bebauungsplan wird ein Grünordnungsplan erstellt, der die Eingriffe
in Natur und Landschaft bewertet und die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen
benennt. Ebenso ist der Biotop- und Artenschutz zu berücksichtigen. Zum
Bebauungsplan soll eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt
werden, die entsprechend im Umweltbericht dokumentiert wird.
Mit dem B-Planverfahren Nr. 64 wurde die Einleitung der 13. Änderung des
Flächennutzungsplanes beschlossen. Diese ursprünglich ca. 4,4 ha große
Teilfläche für die 13. Änderung sollte entsprechend der geplanten Siedlungsentwicklung
auf insgesamt ca. 13,3 ha vergrößert werden, um auch das Plangebiet des B-Plans
Nr. 65 einzubeziehen.
Alternativen:
Ein Standort mit vergleichbarer hoher Lagequalität direkt am Strelasund
mit Eignung für den Eigenheimbau hat nur die sogenannte „Baumeisterfläche“ im
Stadtgebiet Süd am Deviner Weg. Aufgrund der privaten Eigentumsverhältnisse ist
die Verfügbarkeit für die Wohnungsbauentwicklung kurzfristig nicht gegeben.
Diese Alternative wird nicht empfohlen.