Sachverhalt:
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Frankenvorstadt, östlich der Smiterlowstraße und damit auch im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadtinsel“ gemäß § 142 BauGB. Die Bürgerschaft hat am 14.10.2010 die Aufstellung des Bebauungsplans für das Areal zwischen Frankendamm, Otto-Voge-Straße, Smiterlowstraße und Wulflamufer beschlossen. Anlass für die Planaufstellung waren die städtebaulichen Missstände, die durch Gebäudeleerstand, Baulücken und Gewerbebrachen in diesem Bereich entstanden waren.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf der Grundlage des Vorentwurfs im Juni 2014 durchgeführt, parallel dazu erfolgte auch die erste Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.
In den zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen wurde insbesondere auf nachfolgende Belange hingewiesen:
- auf dem Gelände der ehemaligen Textilreinigung wurden Bereiche erkundet, in denen Boden- und Stauwasserverunreinigungen nachgewiesen wurden, so dass vor einer Umnutzung zwingend eine Dekontamination dieser Bereiche durchzuführen ist.
- der zu erwartende Verkehrslärm ist gutachterlich zu prüfen und entsprechende Festsetzungen in den Plan aufzunehmen
- Aufgrund des vorhandenen Leitungsbestandes auf der Westseite der Smiterlowstraße ist die Pflanzung einer Baumreihe nur auf der Ostseite der Straße möglich
- zur Deckung des Stellplatzbedarfs sollte die Unterbringung von öffentlichen Stellplätzen im Straßenraum der Smiterlowstraße geprüft werden
Aufgrund der zwischenzeitlich am Frankendamm und der Otto-Voge-Straße realisierten Bauvorhaben sowie in Auswertung der Stellungnahmen zeigte sich, dass das Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes nur für den ehemals gewerblich genutzten Bereich an der Smiterlowstraße besteht (siehe Anlage). Hier bedarf die Wiedernutzbarmachung der brachliegenden Flächen (ehemaliges Autohaus und ehemalige Textilreinigung) der Lenkung, um eine dem Standort angemessene städtebauliche Qualität sicherzustellen. Nach dem städtebaulichen Entwurf sind auf der Ostseite der Smiterlowstraße straßenbegleitend drei Wohnhäuser mit insgesamt ca. 30 Wohnungen geplant. Im Hofbereich ist eine Tiefgarage vorgesehen, die über den eigenen Bedarf hinaus die Parkraumsituation im Vorstadtbereich entlasten soll. Oberhalb der Tiefgarage ist der Blockinnenbereich im Wesentlichen von Bebauung freizuhalten und zu begrünen.
Der Geltungsbereich des Plangebietes wurde entsprechend von ursprünglich 2,8 ha auf 0,64 ha verkleinert. Die jetzt einbezogenen Grundstücke sind überwiegend im städtischen Eigentum bzw. der Ankauf ist kurzfristig beabsichtigt.
Die innerstädtische Lage und Größe des Plangebietes sowie die vorgesehene Nutzung lassen eine Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung zu.
Beschlussvorschlag:
Die Bürgerschaft
der Hansestadt Stralsund beschließt:
1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 wird im Norden durch das Grundstück Frankendamm 31, im Osten durch die Grundstücke Frankendamm 33, 35 bis 41, im Süden durch die Otto-Voge-Straße und das Grundstück Otto-Voge-Str. 1, im Westen durch die Grundstücke Smiterlowstraße 11, 13, 15 bis 25 begrenzt und umfasst in der Gemarkung Stralsund, Flur 30 die Flurstücke 20/1, 22/2, 24/1 (teilweise), 26/1, 26/2 (teilweise), 27/1, 55/2 (teilweise), 61/1 (teilweise), 62/1, 63/1 sowie 65/1.
2. Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 61 „Östlich der Smiterlowstraße“, gelegen im Stadtteil
Frankenvorstadt, in der vorliegenden
Fassung vom Oktober 2016, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), den
textlichen Festsetzungen (Teil B) und den örtlichen Bauvorschriften, sowie die
Begründung werden gebilligt und zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2
BauGB bestimmt.
Lösungsvorschlag:
Als nächster Verfahrensschritt sollte die nun vorliegende Planung von der Bürgerschaft gebilligt und zur öffentlichen Auslegung bestimmt werden. Darin werden die relevanten Anregungen und Hinweise, welche zum Vorentwurf eingegangen sind, berücksichtigt.
Der Entwurf zum Bebauungsplan hat nachfolgenden wesentlichen Planinhalt:
1. Art und Maß
der baulichen Nutzung
Die Bauflächen sollen überwiegend als allgemeines Wohngebiet (WA)
festgesetzt werden.
Die Wohnnutzung prägt den Charakter des allgemeinen Wohngebiets (WA).
Neben dem Wohnen sind weitere Nutzungen zulässig wie die der Versorgung
dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende
Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen.
Das langgestreckte Grundstück der ehemaligen Wäscherei (Flurstücks 22/2)
ragt im östlichen Bereich weit in den Bereich
der Grundstücke entlang des Frankendamms hinein. Dieser östliche Bereich
wird als Mischgebiet (MI) festgesetzt. Hier sind nur untergeordnete bauliche
Anlagen und Freiflächen zulässig.
Entlang der Smiterlowstraße sind zwei- bis dreigeschossige Wohngebäude
vorgesehen, die sich höhenmäßig in die Umgebungsbebauung einordnen. Um an der
Smiterlowstraße eine markante, den Straßenraum fassende Bebauung zu entwickeln,
soll eine abweichende Bauweise festgesetzt werden. Es sind Gebäudelängen von 24
bis 30 m mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Damit wird der Bau von drei
Gebäuden mit insgesamt ca. 30 Wohnungen ermöglicht. Zur Smiterlowstraße wird
eine Baulinie vorgegeben, um eine geordnete Bauflucht mit Vorgärten entwickeln
zu können, wie sie auch an der gegenüberliegenden Straßenseite besteht.
Im allgemeinen Wohngebiet ist die Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,3
festgesetzt. Neben den Wohnhäusern soll auch eine Tiefgarage errichtet werden,
die den überwiegenden Teil des Innenhofes einnimmt. Um die Tiefgarage zu
ermöglichen, darf die zulässige GRZ durch bauliche Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Die maximale
Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,9.
Im Mischgebiet gilt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 einschließlich
Nebenanlagen und Stellplätze maximal 0,8. Es wird nur ein Vollgeschoss
festgesetzt, da im rückwärtigen Bereich des Frankendamms keine Hauptgebäude
zulässig sein sollen.
2.
Gestalterische Festsetzungen
Die Dächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet sind mit einer
Dachneigung von 35° bis 50° vorgesehen und sollen mit rot bis rotbraunen
Dachsteinen gedeckt werden. Für das benachbarte als Denkmalbereich ausgewiesene
Bürgermeister-Viertel wurde eine Vorgartensatzung erlassen. Aufgrund des
Umgebungsschutzes werden auch für die Vorgärten im allgemeinen Wohngebiet
gestalterische Festsetzungen getroffen.
Die Vorgärten sind als Ziergärten anzulegen und können mit Laubhecken
eingefriedet werden. Die Abfallbehälter
sind zu umpflanzen. Werbeanlagen dürfen maximal 0,5 m² groß sein.
Selbstleuchtende Schilder, Warenautomaten und Fahnen sind unzulässig.
3. Erschließung
Der
innerstädtische Baustandort ist über den Frankendamm / Greifswalder Chaussee an
das überörtliche Straßennetz angeschlossen. Die Erschließung wird durch die
bestehende Smiterlowstraße gesichert. Die stadttechnische Versorgung erfolgt
durch den Anschluss an vorhandene, öffentliche Leitungen. Z. Zt. erfolgt die
Regen- und Schmutzwasserentsorgung in einen Mischwasserkanal. Ab dem Jahr 2021 ist der Bau eines neuen
Regenwasserkanals geplant. Der
Bebauungsplan setzt für die Smiterlowstraße einen öffentlichen Straßenraum von
13,5 m fest. Sie soll durch eine Baumreihe,
beidseitiges Parken und Gehwege neu gestaltet werden.
Zur
Unterbringung des Stellplatzbedarfs aus der geplanten Wohnbebauung ist eine
Tiefgarage vorgesehen. Ebenerdige Stellplätze und Garagen werden im allgemeinen
Wohngebiet ausgeschlossen. Die Lage der Zufahrt zur Tiefgarage von der
Smiterlowstraße sowie die zu unterbauende Hoffläche werden festgesetzt.
Angesichts der bestehenden Parkraumdefizite im Umfeld sollen in der Tiefgarage
auch Angebote für das benachbarte Wohnen geschaffen werden.
4.
Grünordnung
Das im
Jahr 2015 beräumte, ehemalige Autohausgrundstück ist weitgehend ohne Bewuchs.
Dagegen haben Rank- und Kletterpflanzen, sowie Gehölze das brachgefallene
Wäschereigrundstück flächig überwuchert. Dieser Grünbestand kann aufgrund der
notwendigen Sanierung der Altlasten und der geplanten Neubebauung nicht
erhalten werden.
Entlang
der Smiterlowstraße wird auf der Ostseite eine Baumreihe festgesetzt und die
Vorgärten sollen gärtnerisch gestaltet werden. Da im allgemeinen
Wohngebiet ebenerdige Garagen und
Stellplätze ausgeschlossen sind, steht der Hofraum für eine Begrünung zur
Verfügung. An der Grenze des Wohngebietes zur Nachbarbebauung sind Hecken- und
einzelne Baumpflanzungen vorgesehen. Die unvermeidbaren Eingriffe in den
geschützten Gehölzbestand können mit der insgesamt entlang der Smiterlowstraße
geplanten Baumreihe im Zuge der Straßensanierung ausgeglichen werden.
5.
Altlasten
Das
Grundstück der ehemaligen Wäscherei mit chemischer Textilreinigung (Flurstück
20/1 und 22/2) ist als Altlastenstandort bekannt. Aufgrund der gewerblichen
Nutzung wurde eine hohe Kontamination des Bodens sowie des oberen
Grundwasserleiters durch chlorierende Lösungsmittel, Benzol und weitere
Schadstoffe festgestellt. Es ist von der Gefahr der Ausbreitung der Schadstoffe
auf angrenzende Grundstücke auszugehen. Ohne eine Beseitigung der
Kontaminationen ist eine Umnutzung des Areals untersagt. Darüber hinaus sind
auf dem ehemaligen Autohausgrundstück (Flurstück 24/1) im Bereich des ehemaligen
Schweröltanks Belastungen nachgewiesen worden.
Im
Bebauungsplan werden die betroffenen Bereiche, als Flächen deren Böden
erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, gekennzeichnet. Vor
Realisierung der Planung ist die Beseitigung der Bodenverunreinigungen zwingend
erforderlich. Vorab sind detaillierte Schadstoffuntersuchungen durchzuführen
und ein Sanierungsplan zu erstellen.
6.
Immissionsschutz
Um
mögliche Konflikte bezüglich des zu erwartenden Gewerbe- und Verkehrslärms
abschätzen zu können, wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt. Für die
Planung relevant ist der Gewerbelärm, der vom nördlich gelegenen
Verbrauchermarkt ausgeht. Ermittelt
wurde an der nordöstlichen Ecke der geplanten Wohnbebauung eine geringfügige
Überschreitung der Lärmrichtwerte, welche durch eine entsprechende
Grundrissgestaltung ausgeglichen werden kann.
Bei der
Berechnung des Verkehrslärms wird von einer
Zunahme des Verkehrsaufkommens von
1.500 Kfz/Tag zukünftig auf 1.900 Kfz/Tag ausgegangen. Die Orientierungswerte
der DIN 18005 können häufig in vorbelasteten Bereichen wie diesem, nicht
eingehalten werden. Aufgrund der ermittelten Außenlärmpegel ist die zur
Otto-Voge-Straße orientierte Bebauung dem Lärmpegelbereich III nach DIN 4109
zuzuordnen. Im Bebauungsplan wird deshalb für die an der Otto-Voge-Straße
liegenden Wohnräume ein Schalldämmmaß von mindestens 35 dB und für Büroräume
ein Schalldämmmaß von 30 dB festgesetzt.
Das
Areal ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) als Wohnbaufläche
dargestellt. Im Bebauungsplan wird überwiegend die Wohnnutzung festgesetzt. Die
geplante Nutzung stimmt mit der Darstellung im FNP somit überein. Der
Bebauungsplan gilt als entwickelt.
Alternativen:
Der Bebauungsplan ist die planungsrechtliche Voraussetzung für die
Entwicklung dieses innerstädtischen Baustandortes. Zum Bebauungsplan gibt es unter der
Voraussetzung, dass die Fläche für den mehrgeschossigen Wohnungsbau genutzt
werden soll, keine Alternative.